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不当家, 不知道小区“油水”多-如意家园发财季

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发表于 2017-7-7 18:25:45 | 显示全部楼层 |阅读模式
本帖最后由 初心 于 2017-7-7 18:29 编辑

不当家, 不知道小区“油水”多如意家园业委会开创了小区大修工程“材料网购+施工费+企业利润”的新模式,但也为这种新模式付出了亲自上阵、付出大量时间精力的代价。本质上讲,如意家园“材料网购+施工费+企业利润”模式,完全可以作为招标底线,由物业公司执行,作为物业专业服务的一部分。


杨志敏

“不当家,不知道各种合同‘油水’这么多,我们要求所有‘回扣’公开列入合同,有的广告合同收入比同类小区高出20%多。”在南山区如意家园,业委会不只是小区事务的监督者,还是监控改造、消防改造、门禁改造等大修工程的主导者,以及小区广告、场地出租等各种合同的拍板人。

在桌上摊开各种公共收益合同,业委会主任马春说,这些都是无奈之举,为的是杜绝合同的“灰色地带”,让公共收益支出性价比更高。

在2013年新物业受聘进驻至今,管理处主任已换了7个,管理处与业委会的磨合终于走上正轨。

公共收入,所有“油水”全归公

在与管理处主任一起经历小区电梯广告、大堂广告、停车场道闸广告、宣传栏广告、智能快递柜场租等多轮谈判之后,如意家园业委会主任马春发现小区收益其实挺多,更感慨广告“回扣”几乎成了普遍问题,“不当家不知道小区‘油水’这么大。”

面对广告方普遍提出的“回扣”问题,马春和委员们的要求很简单,所有“回扣”直接列入合同,而且广告场租等费用基本是每年一签,每次根据物价水平,都上调5%到10%。这点难能可贵。因为记者所在的天然居和走访过的多个小区,都经历了电梯广告金额同比下降的问题,只有如意家园相关收入“逆市上扬”。

在该小区广告租金收入总表中,记者还发现了“收垃圾”的“老赵”所交每季度600元、全年2400元的费用。业委会对于小区所有广告和租金统一纳入共管账户的监管力度可见一斑。

小区公共收益全部纳入业委会监管,如何确保资金安全呢?

马春表示,首先这些共管收益进的都是物业公司账户,账目收支由业委会掌管,相当于双方共管;其次,广告租金等公共收益收支绝大多数都走公对公账户,有极少数情况对方提出“回扣”部分只能给现金不能列入合同,业委会在合同费用总表中特别注明,并存入该共管账户;最后,业委会所签的各类广告和场租合同的期限、金额等信息,都清晰统计,与物业方共同监管。大修支出,材料尽量全网购

小区公共收益由业委会主导,所有收入全入账,连“收垃圾的”老赵都要缴费,所有支出更要物美价廉,一粒米都不浪费。

如意家园业委会开创了小区大修工程“材料网购+施工费+企业利润”的新模式,但也为这种新模式付出了亲自上阵、付出大量时间精力的代价。

例如对于小区监控改造,业委会评估发现,按照物业主持招标的传统模式,投标企业最低的报价也是“材料网购+施工费+企业利润”模式推算价格的1.5倍。

新模式看起来很好,但物业不知如何实施,只能由业委会比价后拍板选定一家工程承包商,要求其所有摄像头、网线等工程材料都从淘宝网购,此外预估工程施工费用以及企业利润。结果小区96个高清红外摄像头以及全部线路、主机、显示器等材料、施工费和利润,总额不到12万元。

按照同样的模式,如意家园消防更新改造,烟感器、喷淋器、控制柜等瘫痪的设备网购更换,同时结合利用了原有消防线路,改造总费用不到10万元。而小区地面地下各出入口的门禁系统改造,则直接由业委会自行网购刷卡器和门禁卡,然后请人安装,总费用不到1万元。

业委会还联手物业改善停车管理,不但按照业主一户一卡重新分配月卡,对住户超额车辆仅限临时停车,外来车辆限时停放,而且取消原有停车刷卡进场系统,改用免费提供不停车自动道闸、高清摄像头与APP缴费等各种软硬件的“互联网+”易米停车系统,让小区临时停车费每月增收3000到5000元。

小区会所成茶楼,提起诉讼

为小区公共收支精打细算,业委会让小区“油水”归公入账,物业派遣的管理处主任两年多时间换了7位,其中1位到岗3天就离开,4位在岗时间为半月到两个月不等,第6位和目前的第7位管理处主任与业委会的磨合才逐步走上正轨,在岗时间超过10个月。

管理处主任频繁更换,业委会主任马春不得不经常主动沟通,形成了下班后经常到管理处“加班”的“惯例”。两年多以来不断深入研究各种广告和场租合同,不断主导参与各种大修工程招标、验收等工作,马春被业主们戏称为“管理处半个主任”。

其实,参加业委会工作对马春来说是个偶然。2003年如意家园入伙之初,马春曾牵头就开发商延迟交楼和延期办理房产证两问题分别提起诉讼,每户获赔3000到20000元不等,随后2008年小区首届业委会成立,马春并未参选。只是在2010年业委会到期未能选出后任,谢宏志等业主多方奔走敦促街道办组织大会选举,多次上门动员马春等人参选,这才有了目前的第二届业委会团队。

现任业委会团队牵头,召开业主大会更换物业公司后,发现开发商将售楼广告中承诺的小区会所(包括业委会使用多年的办公室)强行收回并以每平方米2000多元的低价(市价同比每平方米约5万元)出卖,导致业主公共会所变成了商业茶楼。业委会随即召开业主大会,并招标选聘专业律师团队提起诉讼。二审终审的结果,法院判决支持国土部门对会所颁发产权证,对于恢复会所原有娱乐、休闲、健身等功能的诉求未予支持。判决书提出,对于业主所提开发商违反售楼广告承诺的问题,“属于房屋买卖合同纠纷的范畴,其可另循法律途径解决。”

判决结果令业主们失望,认为这保护了开发商对会所的产权,但没有考虑2007年特区物管条例“任何单位和个人不得改变物业服务用房的用途”等规定,也没有考虑2007年前的特区住宅区物管条例“开发建设单位应在移交住宅区时,按市政府有关规定以建造成本价向管委会(注:即业委会)提供住宅区物业管理用房,其产权属管委会”以及“未经市政府有关部门批准,不得改变房屋结构、外貌和用途”等规定,业主的合法权利缺乏保护。

点评

网购新模式呼唤物业新服务

如意家园创新的小区工程“材料网购+施工费+企业利润”模式,网购材料的网址、品牌、型号、价格等都一目了然,便于普通业主监督,最大程度地减少了工程围标、串标等可能性,不仅值得各小区业委会参考借鉴,对于物业公司的服务更是一种新的挑战。

天然居实行小区所有收支财务共管,物业向业委会提出的所有收支申请全部提前网上公开审议,所有办公等采购用品全部网购,目的也是通过最大程度地透明,借助网购新制度,实现物业、业委会与全体业主之间新的信任关系。

本质上讲,如意家园“材料网购+施工费+企业利润”模式,完全可以作为招标底线,由物业公司执行,作为物业专业服务的一部分。但可惜目前的物业公司或者工程商,大都没有做好相应准备,没有能力提供相应服务,以致如意家园业委会不得不亲自上阵,从监督者成为执行者。

可以预期,在业委会普遍能与物业公司平等对话的情况下,利用互联网互信优势,让工程成本和企业利润公开透明、让企业服务质量和用户满意度成为核心竞争力的小区工程招投标新模式,将成为大势所趋。

小启

每个星期我都将走访一个小区。每个周一,《敏感小区》都将与您见面。

您的小区邻里如何相处,小区生活有烦恼、有建议、有欢乐,都请联系我。我有11年晶报采编的实践,有1年基层街道服务的经验,有5年天然居业委会推进“透明共管”的甘苦,更有深圳业主论坛的强力支持。

你的经历,我们的声音,会让你我身边的小区生活更透明、更和谐、更快乐。
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 楼主| 发表于 2017-7-7 19:40:48 来自手机 | 显示全部楼层
好有米的业委会啊!膜拜!
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 楼主| 发表于 2017-7-7 19:40:49 来自手机 | 显示全部楼层
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发表于 2017-7-8 00:19:59 来自手机 | 显示全部楼层
2016年如意家园业委会公共收益收入25-30万元,全部都是真金白银。414户,4栋住宅楼,麻雀虽小五脏俱全,公共收益收入芝麻开花节节高!   
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发表于 2018-11-12 10:37:02 来自手机 | 显示全部楼层
业委会所有事都亲历亲为,那么小区的米越来越多,与其在群里抱怨,不如亲自带领团队一起努力,使小区的公共收益节节攀升!也对得起支持你的业主们!
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