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【研讨会】维修金造价审核深圳建起“直通车”

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发表于 2018-10-18 15:49:32 | 显示全部楼层 |阅读模式
维修金造价审核深圳建起“直通车”
45个小区携6家物业公司参加首次面对面研讨会

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面对众多小区遭遇的难题,2018年10月14日,深圳首次维修金造价审核面对面研讨会在皇庭V酒店召开,此前10月9日一天接龙即报满名额的45个小区业委会携6家物业公司出席。

本次研讨会是深圳造价审核专家首次从幕后首次从幕后服务走到前台直面难题。深圳市物业专项维修资金中心人员现场讲解了维修金使用的大幅流程优化、罗湖盐田的试点改革以及维修金在线申请在线审核的改革进展。

作为全场重头戏,现场每一个业委会和物业公司都可以提出小区具体问题,建设银行深圳分行造价咨询部史巍、李晓东,维修金中心综合部部长张云娜,盈科律师事务所律师易玉成与轻松业科技董事长杨志敏,共同“会诊”现场答疑,直面小区难题。

本次研讨会由建设银行深圳分行主办、杨志敏主持。

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李晓东:建行正研究开发辅助审价的APP,可提供模板、查询等便民服务

    建设银行造价审核部李晓东介绍,建行造价咨询审核跟其他银行的不同之处在于,造价审核由银行下属部门承担,其他银行则是聘请社会造价咨询审核单位。从2012年至今,建行已经办审核的小区达500多个,审核项目近1000个。经审核核减的金额达8100多万元。

    造价审核单位根据各区局经办人签字的《维修工程造价审核流程表》介入审核,依据2012年深圳市住建局发布的办理指南及送审材料实施造价审核,还要参与现场查看填写《现场查看记录表》,最后出具审价报告。

    在讲述维修金造价审核基本流程和模板后,李晓东分析了各小区申请过程中出现的各种问题,建议小区提前聘请专业单位制作工程方案并编制报价,相关费用可以纳入维修金支出。2018年起,建行开始分区审核,并按照市住建局安排开始探索线上审核,让各小区了解项目有没有在审、审的进度怎么样、金额怎么样。

    为应对今后可能更大批量的维修金项目造价审核,建行正在手机APP中开发“惠管通”新功能。,可方便业委会、物业公司、报价单位完善报价资料、可以查到审核的流程、进度、结果。该功能后续还将列出国标工程量报价清单涉及电梯、防水、监控、水管、消防、外墙、园林绿化等各类模板,而且直接发布具体审核工程师的联系电话,加强报价与造价审核的信息沟通。

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张云娜:【维修金使用流程大幅优化并将可在线申报】

    张云娜:从维修资金管理的角度,我们在给大家当好维修资金管家的同时,也要帮大家想怎么用好这个钱。看到今天这么多小区来参加活动,对我们管理机构也是一种鞭策。

【超过10万元工程应受造价审核】

    深圳维修资金使用有三种类型,一个是大中修,就是我们平时所说的专项使用;一个是备用金使用,这个制度是深圳特有的,用于小区的日常小额维修,可以一次申请、多次使用;第三是强制使用,针对的是安全问题必须维修、更新和改造的情况。
    维修金使用的一般流程,首先就是要制定一个维修方案,听李晓东讲不少小区的预算书里面没有维修方案,这会让造价审核无从谈起。依据《深圳经济特区物业管理条例》和《深圳市物业专项维修资金管理规定》,维修资金使用要由物业服务企业根据物业情况或者业主要求,拟定维修方案,包括维修或者更新改造项目、费用预算、分摊范围和标准以及施工单位的选定方式等内容,制定方案后再提交业主大会或者相关业主(相应楼栋的全体业主)表决。超过10万元的应当接受第三方造价审核。目前深圳的第三方造价审核由维修金专户银行(此前是建行和平安银行两家)履行社会责任,免费为大家提供。

【维修金使用流程试点大幅简化】

    对于维修金的使用流程,目前正在盐田和罗湖进行大幅简化的试点,目前看试点情况良好,可能在全市推广。
    今年3月市住建局下发《关于开展进一步优化物业专项维修资金使用流程试点工作的通知》,维修金使用的三种类型都有涉及,通过精简流程,让权责更清晰,方便业主和物业企业使用维修资金。
    优化之前,小区先向区管理机构备案,再向市中心申请拨付,市中心审核同意后再从专户拨付;优化之后,小区向区管理机构备案即可,市中心根据区管理机构意见同意拨付,小区无需再向市中心提交资料,无需在首款申请和尾款拨付两步流程再跑市中心。

【流程优化后可在线申请在线监管】

    在流程优化过程中,小区可以实现市维修金中心通过信息化系统进行事中、事后监管,以及定期抽查和不定期抽查确保资金使用安全。
    流程优化不仅减少了小区办事的跑动次数,在整个流程中他只需要向区中心一次交付材料即可,而且大幅精简了须提交的办事材料,例如物业企业无需再提交信用代码证书、法人身份等材料,维修工程相关证明等很多材料更可以通过信息系统上传电子化文件,方便小区维修金使用,同时强化了业务办理的事中、事后电子化监管。市维修金中心还要同步实行网上信息公开,强化社会力量监督。

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杨志敏:业主当家所需的专业服务待考核

   杨志敏表示,到场的业委会同仁牺牲休息时间,从各区赶来都为维修金公共事务,都是公益热心人。但在座位按照接龙顺序排列的同时,现场特别把物业公司随同业委会一起现场参会的几个小区放到前面。

    客观讲,依照有关规定,小区申报、使用维修金的责任主体是物业公司,天健物业、嘉诚物业、福田物业、盛孚物业、富通物业、碧桂园物业等参会的物业人非常值得感谢。业委会有必要对物业公司在包含申报维修金等方面在内的专业性进行督促提升,推动培训乃至一定程度的考核。物业企业内部考核他只考物业管理专业知识,但其实怎么申报维修金,具体法规、流程、模板等所有细节内容,都属于专业服务的应有内容。无论主管部门、行业协会、还是物业企业或者轻松业等各类组织,都值得业主们期望、欢迎、鼓励推出这样的培训甚至考核。

    杨志敏提出,造价审核是政府规定更是业主需求。建行造价审核专家讲得非常好,细节要求非常明确,但肯定难以听了就都能立刻学以致用。怎么解决问题?归根到底还是专业的事让专业的人去做。业委会的人也更要清楚认识为什么要做造价审核。

    表面按理说,钱虽然放在政府的口袋里,但归业主所有。只要业主大会愿意,定了花多花少,与政府有什么关系?你为什么还要审核造价还要“核减”呢?
有个著名小区,业主大会使用维修金相关表决就一句话:“授权业委会批准某年某项维修花费约六十万元”,此外没有维修的具体方案、清单与报价。对这种表决,我们马上就能判断:一是这个小区日常维修金没有依法上缴统一专户,否则只有这样的表决没法动用维修金;二是业委会得到这么大的授权,又没有相应符合国标的工程方案和预算报价,很容易出现业主质疑时业委会难以交待。

    从这个角度来看,不仅政府在管的维修金要做造价审核,严格把关,业主们还应该支持对小区自管的公共收益或者维修金,使用前也应当参照要求制作符合国标的工程方案和预算,要求公开招投标、签订合格的工程合同、监督施工留痕乃至聘请专业监理单位等等。
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【造价审核十大问题案例】
(建行李晓东讲述,轻松业总结整理)
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【案例1】未经挂号就来审价?NO!
附件一,维修工程造价审核流程表。表上须由各区维修金管理机构签字。一般情况下有这张表我们才会接收进行造价审核。为什么呢?因为此前出现过有些物业小区没有区里指派也来申请审价,其实是有维修金应该上缴而没有上交的,他跑过来,想自己用。

【案例2】报价没业委会盖章?NO!
附件二:维修工程造价预(结)审核办理指南及送审材料。依据有关规定,“市维修金中心以造价审核单位审核确认的金额作为基数付款”,我们出具的报告是拨款的依据。这里是预算和结算审核需要资料的清单及要求,其中《工程造价预算书》在实际审核中五花八门各种情况都有,比较容易出问题。从有效性角度,封面需要业委会签字和盖章,包括骑缝章,这样避免物业企业在业委会不知情的情况下报送资料,避免偷页换页等问题。

【案例3】现场查看与预算不一致?NO!
附件三,维修工程造价审核现场查看记录表。这张表是审核过程中各区维修金管理机构的经办人要查看现场实况。需要工程各相关单位的签名,还有查看时间记录等,如果说查看现场发现跟报送的报价书或者预算书不一致的地方,就要强制打回去修改,要求重新报送。

【案例4】只报总价没方案?NO!
不少小区送审资料报价格式不符合规定,只有简易报价,是我们比较头痛的地方。有个小区申请消防维修,说是报价五十万,我把资料清单交给他,他没有提供清单反而过几天电话问审核得怎么样了,我说你的资料呢?他说不是给你了吗?他找的可能是那种不太正规专业的公司。报价比较粗,或者没有具体方案,都会导致难以进行造价审核。2012年建行开始造价审核前几年,大部分小区的报价都达不到国标工程量的清单要求,近几年大部分小区都知道了我们一般要求按照国标工程量清单报价。

【案例5】施工找来“游击队”?NO!
大家招标尽量选择有资质有实力的施工单位,直接要求按国标工程量清单的格式来报价,这样符合我们造价审核的要求,效率就很高。有的小区施工单位不太正规,资料交一次退一次,他人来了我解释哪里不行需要完善,但他回去以后还是改不了,因为他不懂,结果既浪费小区的时间,也加大了造价审核的负担。

【案例6】结算审核没工程合同?NO!
对于造价结算审核的资料要求,必须是要有施工合同,这是工程造价结算的主要依据。此外,还应该要求物业服务企业和施工单位做好施工前后的全过程记录,通过照片和视频就能看出来项目维修前后的对比,侧面了解维修项目多少、工程量大小,这是造价审核的重要依据。因为有些项目大家知道维修之后现场去查看是看不到的,只有施工过程记录,才能形成有效依据。

【案例7】工程合同缺结算原则?应约定!
现在相当一部分送到建行审核的施工合同都比较简单,缺乏施工合同必须要求约定的重要因素,比如没有结算原则,超支怎么办,是否总价包干等,没有约定清楚的后果,就是结算审核时难以确定。有的区会要求对超支部分重新召开业主大会进行确认。施工合同中还有工期约定,从开工竣工报告能看出有没有超工期,是否依约扣罚等。

【案例8】电梯结算没出厂合格证?NO!
工程正常流程一定有开工报告和竣工验收报告,特别提示一下电梯。根据我们审核的经验,需要不断地增加造价审核资料清单的要求,这不是说加大大家提交资料的困难度,而是审核发现存在漏洞的需要提示大家注意,需要把它加进去。今年上半年我们集中处理过几十个小区的电梯更新审核,结项时应当出具的出厂合格证书希望大家注意一下,这个证书才能确保小区换的电梯是相应公司产品,防止施工方偷工减料或者用了其他东西。

【案例9】工程项目重复送审?名称问题!
有些比较大的小区,分年度更换电梯,今年先换1期,名字是“某某小区电梯更换工程”,这是大家通俗的命名,但是第二年又来了一个同样的“某某小区电梯更换工程”,似乎同样的工程重复送审,我们要提示一下把区分名称,或者按年度或者按维修电梯的栋数。

【案例10】自行施工然后申请用钱?尴尬!
    相当一部分小区不知道使用维修金超过10万元就必须经过第三方造价审核,导致什么情况呢?合同签了,项目也做完了,然后去申请钱的时候,被告知要经过第三方审核。这就比较尴尬了,小区重新花了很多时间,开始走申请首期款的流程。我们的维修金使用流程和标准宣传需要加大。

【实操:现场互动18问】

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【问题1】日常金依法交但企业代垫支付后报销困难?

盛孚物业:我们在2012年接管香格丽苑小区时,业主大会授权业委会在2万块以内代表全体业主审核使用维修金,物业根据业委会同意,每次2万元以内,累积垫付了一百多万元。当时小区没申请设立备用金,后来几次向区维修金中心申请使用,都被驳回。日常维修金我们一直依法代收代缴,但交了之后没法用。

张云娜:2010年《深圳市物业专项维修资金管理使用规定》开始施行,作物业公司从那时起,就应该比较熟悉这个规定,对企业自身也是一个保护。管理规定里设立了备用金这个制度,就是便于小区小额维修,备用金额度按小区年度所收日常金的30%计算,或许香格丽苑会高于2万的额度。如果依照相关规定,小区也不会发生企业垫资的情况。至于已经形成的历史问题,可能还是要个案处理。作为管理部门来说,我们也不希望出现这种情况。

杨志敏:香格丽苑是上交维修金的模范典型,该交的全交了,但是使用授权与管理规定不符。我们请易玉成律师来从法律角度讲一下。

易玉成:物业企业未经业主大会表决流程帮业主“代垫”公共设施维修费用的情况,司法判决中存在风险。作为物业服务企业可能是出于好心,在没有履行法定维修金使用程序的过程中直接垫资进行小区维修。有些法官认为全体业主受益,物业公司代垫的费用应该业主承担;但也有些法官认为,物业公司收到维修金后,应依法存入政府专户,代垫费用是否应由业主承担应经法定程序。物业企业要有法律常识,确保代垫费用的行为符合法规规定,保护好自己的权益。

【问题2】企业应缴未缴行政处罚
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小区:我们小区2004年入伙,依法2010年维修金应由物业企业代收后代缴进入政府专户,但目前为止日常维修金还是一分钱没有上缴,政府相关部门怎么监管?业主们要追回这笔钱,应该怎么办?要由业主大会、业委会还是什么方式去打官司吗?

张云娜:物业企业依法应当将代收的日常维修金按月交到市维修资金专户。对于违法行为,全市去年下半年开始已经开展日常维修资金交存专项行动,由市局、区局以及相关政府部门联合开展,对于个别到现在仍然没有交的企业,我们建议小区业主向我们区局等主管部门反映,对这些企业严格依法惩处。

易玉成:主管部门依法有监管的权利,但主管部门在法律上承担的是代管及相应的行政处罚职责。在实践中,如果行政监管依法履职还不能追回维修金,最终还是需要通过诉讼途径追讨 。

杨志敏:《深圳经济特区物业管理条例》规定区主管部门应当责令物业企业依法代缴,否则按月处以1万元罚款,但这个罚款归谁呢?归政府。所以,如果政府罚了款企业还是欠缴,业主只能打官司。

易玉成:对于维修金的追讨严格从法律意义上来说我认为应该还是由业委会经过业主大会的授权来提起诉讼,这也是实践中普遍的法官观点。但因部分小区未成立业委会或业委会不作为,需要以业主名义提起诉讼,以业主名义提起诉讼存在主体不适格被法院驳回的诉讼风险,在提起诉讼时要注意诉讼策略,根据不同小区不同情况,确实需要提起诉讼,可以制定相应的诉讼方案。

【问题3】电梯更新涉及的两部门审核怎么衔接?
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海岸明珠:我们小区电梯更换工程,施工方案、合同、造价等都经过了电梯旧改办的审核,工程马上完工。但我们现在申报的预算造价经审核与合同价格有差异,该如何解决?

史巍:依据之前维修金中心张部长介绍的“维修金专项使用流程(管理规定第二十条)”的相关要求,如果我没理解错的话,先做工程再补报预算或结算造价审核,已经违反了维修金使用的流程规定。所以,我们只能参考市场合理价格区间来审价,如果与合同价格出现了偏差,有可能需要由小区相关方自行处理解决,具体以维修金中心的相关要求或回复为准。这个问题比较普遍,希望大家引起重视。

海岸明珠:那我想请问,造价审核的标准是市场合理价格区间,但我们并不是说要100%地使用造价审核的金额,我们只想申请部分比例的使用,这样行不行?因为小区维修金钱不多,我们不可能一次性把所有维修金都花完。

张云娜:在维修金使用申请时有一张表,里面可以填申请额度,写上你们希望的额度就可以。

杨志敏:从避免这种问题发生的角度,小区只要在工程合同里或者招标方案中提前确定:最终价格以中标价和第三方造价审核价两者中的低价为准。相应工程单位就会自动去对接维修金造价审核,特别电梯这样大的施工单位,大部分其实都已经历过造价审核,能避免工程价和审核价偏差较大;从解决你小区这个问题的角度,你们需要参照香格丽苑的经验与教训,要把能由小区自主调整的支付款项,比如业主酬金或者公共收益,灵活设置为电梯旧改部门补助金额以及维修金造价审核金额之外的数额,确保最终不致于出现无法按工程合同约定金额支付的问题。

张云娜:对于工程预算,由于施工中可能存在工程量调整,造价审核的金额可能相应变化,我们有时也建议业主大会表决时,确定在确定金额的同时,增加一句话:如果工程浮动金额在5-10%范围内视为通过。避免正常的工程量调整后,业委会被迫再次召开业主大会。

杨志敏:涉及电梯旧改办和维修金造价审核单位等不同部门的衔接,建议大家在此之前再前置一个环节。目前造价审核本身的市场价格是70万金额以内的3000元,对电梯改造更新等工程由小区自行聘请有资质单位实施造价审核,维修金管理部门也会同样认可审核结果,运用市场的力量对接不同政府主管部门。

史巍:多年来我们也一直建议在审价环节之前,各小区先请一个有资质的造价咨询机构编制预算或结算,这样很大程度上能够解决因相关预结算资料不符合要求而反复多次报送的问题,可以提高审价的整体效率。

【问题4】同样电梯,两家造价审核为何有差异?
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景新花园:建行和平安两家的造价审核评估价格为什么会产生差异差异?评估价格有没有去跟电梯等厂家沟通?

史巍:不同审价单位因市场询价渠道不同,处理价格方式不同等因素,价格可能会有点差异,这是造价咨询行业正常现象。
电梯工程相对小区日常的水电、消防、外墙等专业来说,其行业品牌垄断程度较高。我们通常主要是参考以往类似工程的价格及相邻城市的市场询价价格,得出市场合理的价格区间。同时,我们也会结合小区实际情况、特殊情况等综合考虑,在出具正式审价报告之前都会与小区业主委员会、物业公司、报价单位等充分沟通协调。

【问题5】小区可以自行委托造价审核

景新花园:在专户银行的免费造价审核之外,小区可不可以自己找有专业资质的企业做评估?

张云娜:对于造价审核是否只能由专户银行也就是平安和建行来审核的问题,这两家中标银行承担社会责任,免费为全市所有小区维修金使用的预算和结算做造价审核服务。维修资金管理部门的意图是节约各小区的业主支出。但同时,我们也接受各小区自行在市场中委托有资质的造价审核单位来进行核价,我们都认可。

【问题6】10万元造价审核起点,关键看分摊范围

依云半山:超过十万元的工程是需要第三方审计的,这个十万元的标准是单个表决项的总额,还是提交给区基金中心备案清单上的总价?区住建局律师与维修金机构的说法不一样。

张云娜:对于按照维修金申请表的总额,还是以单项金额为准确定是否进行造价审核,关键的问题在于如何避免有的小区发生的故意拆分项目的问题。所以应当看相应资金使用的分摊范围来确定是否需要进行造价审核。如果申请表上有很多项目,项目之间不属于同一分摊范围,就应该分别计算工程额度。如果同一分摊范围的工程总额超过10万元,就必须要进行造价审核。

依云半山:如果是这样,两个不同分摊范围的项目即使列在同一张申请表上,只要单项不超过十万,就不需要进行造价审核?

张云娜:不同项目不同主体的话,不需要进行造价审核。

【问题7】备用金可以用作外墙漏水吗?
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依云伴山:备用金是一次表决、多次使用,如果某个单元楼存在外墙漏水需要维修,业委会使用备用金,是否需要提前在这个单元楼再做双2/3通过的表决?如果用了备用金,按全体范围分摊还是按楼栋分摊?

张云娜:严格说,维修金的使用应该用于业主共有部位的维修,但因为备用金本来就是小额,小区小修小补很多,所以小区在设立备用金制度召开业主大会的时候,就应该说明外墙漏水等备用金使用的分摊范围。如果开业主大会时没有说清楚,那就只有当涉及到全体业主的共有部分,才使用全体业主共同分摊的维修金备用金。

杨志敏:对此我也要补充一个问题,如果业委会审核时用了已由业主大会授权拨付的备用金,能不能在用核销的时候确定分摊范围为相应楼栋的业主?
张云娜:在小区业主大会决定设立备用金的时候,有一个分摊范围的表决项,已经明确作出了决定。

依云伴山:据说某区有明确规定,备用金核销的时候,如果用于部分共有区域,必须要有相应部分共有业主的集体表决结果。但另一个区又政策不同。
张云娜:我们一直在引导各小区在首次设立备用金制度的时候,就明确漏水维修等这种情况如何分摊。如果在第一次表决时没有明确,严格说使用谁的钱就应该让谁来表决。

杨志敏:现实中各小区备用金的用途,大部分都是漏水维修。我们可以提请市维修金中心研究,根据各区的实践经验,总结出可行的办法给大家。

易玉成:业主大会表决时就可以就明确备用金的使用范围和分摊范围的内容,我认为如果业主大会认可了备用金可以用于本应单栋分摊的漏水维修等项目,用法律上来说是可行的。

【问题8】小区网购支出也可申请维修金

嘉诚物业:小区消防如一个紧急阀门要更换,施工单位报了一个价,业委会在淘宝询了一个价,第三方造价审核的造价是什么标准?淘宝价行不行?

史巍:类似阀门这些材料属于比较常用的,价格相对比较透明,我们会参考政府主管部门定期公布的指导价格区间,也可以在专业的询价网站进行询价。但首先要明确设备材料的规格型号、技术参数及要求等,也就是我们常说的项目特征要描述清楚。比如对于“一瓶矿泉水”的描述我们可能没法给出准确的价格,因为我还要知道容量、品牌等方面的要求。另外,造价咨询单位的审价结果仅供维修金中心拨款参考用途,施工单位与业委会有争议的还需双方协商解决。
嘉诚物业:如果造价审核价格比淘宝价贵,施工单位肯定愿意执行造价审核的价格,而业委会说淘宝上是另一个价格,说为什么淘宝的价不愿意做?无法达成一致怎么办?

杨志敏:这个问题不属于造价咨询单位该回答的问题。造价咨询只管价格上限,并不设定下限。如果小区确定的实际价格比造价审核低,维修金在造价审核确定的价格之下,都会付款。但如果涉及到消防工程,消防器材未必能够在网上买得到,我们天然居六年来各种采购都是京东和天猫价格,但是这次的消防工程改造,有的东西在网上其实没办法买到。业委会建设性监督,需要确保能以该低价买到同样的产品,对此业委会和物业公司的利益是一致的。

【问题9】项目特殊要求应当进行清晰描述
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福田物业:造价审核单位会不会考虑到项目的实际情况,例如施工速度等各种业主要求,把项目价格与业主单位的要求结合起来,而不只是考虑一般的常规要求?

史巍:其实我们一直强调的报送预结算中项目特征描述要清晰,施工方案要完善,要与预结算一致,特别是特殊的要求和情况更要说明清楚,也就是说我们会根据每个项目的具体实际情况来进行审核。同时我们也希望大家能提示报价单位注意这方面的要求,完善项目特征,避免延误审价时间。

【问题10】业主大会可以授权支出超过预算价格

福田物业:造价审核的价格就是上限价吗?

杨志敏:维修金中心拨款的依据就是造价审核机构审定的价格,无论工程单位是否接受,只给你拨这么多钱。

张云娜:小区在表决维修金预算时,对于施工方案的报价,可以设定在结算时超过5%至10%的情况下,无需再次召开业主大会即可支付。这里5%-10%的基础不是第三方造价审核确定的价格,而是提交表决时工程方案中确定的价格。

杨志敏:即使业主大会授权结算时可以一定范围超出预算,同样要接受造价审核的限价。

张云娜:对。

史巍:这种业主大会的授权类似于工程造价的预留金。

【问题11】造价审核沟通报价单位是常态
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雍翠豪园:有的工程商说给出的报价,建行审核就会砍掉1/3,所以小区应该吸取教训,在实际标价格基础上,上浮30%再报给建行。造价审核单位是否会和报价单位做一沟通会,考虑施工工艺、方案所需的实际情况、特殊情况?

史巍:大家不要轻信某些施工单位的谣传。我方自2012年开始维修金审价服务,至今我们已对近千个项目进行了审价,积累了丰富的审价经验,同时也逐步建立了审价专业模板、价格库、三审制度等严格的审价体系。在维修金中心近几年对我方审价报告的抽审中,核减率均在5%以下。这些足以体现我方的维修金审价服务是有质量保证的,是经得起检验的。我方依据有效资料结合项目实际情况审价,绝不会按施工单位的报价高低来决定审价的高低!在这里也提示报价单位一定要合理报价,不可心存侥幸,故意抬高报价。
同时,在出具正式审价报告之前我们都会将初审结果及存在问题向委托方反馈,并经与小区业主委员会、物业公司、报价单位等充分沟通协调一致后方才出具。

【问题12】维修金使用表决议题有模板
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侨苑:侨苑小区已经在更换电梯,但前期开业主大会的议题只有一个:是否同意使用专项维修资金更换电梯,没有涉及到价格和方案等其他东西,现在已经把预算资料都上交区住建局。我就想知道,随后的业主大会议题应该怎么写?怎么避免造价审核价格与实际施工价格出现差异?

史巍:看来电梯这个问题比较热门。你们业主大会表决的时候有具体金额吗?

侨苑:还没有涉及具体金额和方案。就想知道随后议题怎么准确设置?

杨志敏:你们业主大会这是先表决通过了维修金使用的立项。可以先进行预算相应的造价审核,然后再提交业主大会表决。对于随后维修金专项使用的业主大会议题,有标准模板可以给你,需要具体哪几项表决议题很清晰。

【问题13】报价资料合规确保审核时限

依云伴山:第三方造价审核从预约到最后造价结果出来,大概要多久?

史巍:按照最新的规定,在收到完整有效资料后:50万以下是5个工作日,50万-100万是7个工作日,100万以上是10个工作日。目前,我方虽然采用电子资料预审的方式(先审电子资料,沟通后再送正式纸质资料),但因资料不符合要求而反复报送,影响审核时间的情况依然比较严重。所以还是建议在送审前请有资质的造价咨询单位进行预结算编制。
近几年,全市维修金审价业项目数量大幅增加,且均需现场查看,个别项目在业务较集中的时间段内会出现延误情况,但涉及有安全隐患的维修项目,如消防、电梯、外墙脱落等,我方均会及时处理,在这里感谢广大业主的理解和支持!

【问题14】造价审核审出差价,已签合同仍有效
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学府花园:我们去年上一届业委会时已经开大会完成了十台电梯的更新。今年有两台电梯更新,造价审核的差价是十多万元,我想直接扣回来,但电梯商说如果被扣款,就不给开发票,这样我们就无法申请电梯旧改办那最高50%最高20万元的政府补贴,怎么办?

史巍:这个问题可能要由其它专家来解答了。

杨志敏:当时签电梯更新改造合同的时候,你们没有签以中标价与审核价两者的低价为准的条款。

张云娜:建行和平安的造价审核都具有专业资质,维修资金管理部门为了监督两家专户银行的造价审核质量,每年都会请专业机构对这些造价审核工程情况再审核一遍,几年的审核监督结果显示,专户银行的造价审核基本都没问题,大家可以放心。

易玉成:维修金的正确使用流程应该是先由物业服务企业做方案,再做造价审核,再签施工合同,学府花园操作过程把流程搞错了,所以就会出现这样的尴尬情形。从法律上说,小区和施工单位签的合同是双方真实意思表示,合法有效。合同签订后对双方都有约束力,以造价审核价格与施工合同价格差异否认施工合同效力,将难以得到法院的支持。

杨志敏:我们业委会作为业主利益的代表,要为业主争取回每一分钱,但是如果的确出于以前不熟悉工作,签了一个真实有效的合同,没办法改变就不要想着怎么为了业主利益损害企业合法利益,那对企业也不大公平,我们是在自己力所能及,法律法规允许的情况下去最大程度的争取业主利益。

【问题16】

学府花园:上届业委会期间业主家的房屋外墙补漏,业主或者物业叫人来做了,现在要我们同意相应几万元维修金支出,我们应该怎么办?

杨志敏:是物业企业垫的钱,还是工程单位垫的钱?

学府花园:物业没给钱,工程单位白干了,现在天天来追。

易玉成:工程单位不给钱就先把事做了?有签合同吗?

学府花园:没签合同,上一届业委会主任说不知道这样的事。

易玉成:没有签合同怎么确认工程真实性呢?没有合同怎么审核造价呢?怎么确定属于维修金开支范围呢?

学府花园:就有业主的申请书。

易玉成:如果属于维修金应付的共有外墙补漏支出,法律上需要主张者提出证据,对于合理支出,受益方有义务承担相应费用。

杨志敏:这引发了一个新问题:我是业主,如果我家外墙漏水,业主大会(或本楼全体业主)应该同意使用维修金又没同意,我自己掏钱请了个维修单位把它修了,能不能向共有部位的集体业主追责?

易玉成:深圳有这样的案例:小区下水管道堵塞,有业主直接垫付进行维修,进而起诉物业服务企业赔偿,法院判决认为物业企业没有义务承担这个费用。理论上,这个费用应由整栋业主承担,但如果未经依法表决,个别业主代付后向整栋业主索赔,法院也未必支持。这提醒了我们物业企业、业委会,支出维修金时一定要遵守法律流程。

杨志敏:外墙漏水等即使符合强制使用情形,也必须先开业主大会(相关区域),相关业主有权对维修方案和标准(价格)提出异议或作出决定。业主大会不作为再由街道办责令,依然不作为的,物业企业就应当直接组织维修。特别紧急情况的,物业企业依法依规有责任立即组织维修。物业企业应当维修又不维修的,业主就可以向物业企业索赔了。

【问题17】可先做造价审核再开业主大会表决
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中信湾上六座:我们小区准备更换监控摄像头,业主大会是否应该在完成招标与造价审核之后再开?没经过业主大会时是否接受我们的造价审核?

史巍:你们的报价是请专业机构编制,还是施工企业直接报价?

中信湾上六座:就是监控改造的几家工程单位自己报价,我们提了品牌、高清度等规格、位置数量等要求。

史巍:如果有技术要求、品牌等,我们审价应该没问题。

中信湾上六座:没有经过业主大会同意的造价,你们也能审核,是吗?
李晓东:可以。可以先向区维修金管理机构拿表,先做工程方案与报价,先做造价审核再开业主大会。

【问题18】小区自行采购自行施工也可申请维修金

杨志敏:我也补充一个问题,天然居刚刚完成监控改造,376个高清摄像头、光纤系统、定制新的控制柜,1000户的小区地面地下及所有楼道全覆盖,一共花了31万元(其中人工费6万,材料费25万)。虽然这个工程使用了日常收支的结余、没有花维修金,但是这种所有材料全网购、所有人工都是服务中心员工加班费的工程方式和报价,能够申请使用维修金吗?据说如果外包工程,可能至少需要200万元。
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史巍:只要报送资料完整有效,我们可以审价,施工方案和报价清单里要描述清楚。我方审价仅供维修金中心拨款参考用途,具体以维修金中心的相关要求或回复为准。

【推广】建行智慧社区助力省钱挣钱
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    建行住房金融部何渊现场介绍了建行“智慧社区”的建设情况,“我以前没有接触过物业,最近接触了几家公司,发现做物业这块真的是又辛苦又挣不了很多钱。但是我们推出的这个服务,就是想给大家省钱并且找到一种挣钱的方案。”

    建行“智慧社区”运用移动互联网、云计算、人工智能、大数据等技术,解决物业、业主、社区商家等三类客户痛点。系统分业主使用的手机端与后台管理的PC端两个客户端,首要协助物业解决社区智慧化升级与管理的问题,提供物业报修与缴费、停车与访客门禁等功能,并解决缴费结算问题,提供理财及投融资服务;其次为业主搭建综合化的服务平台,围绕房产买卖租赁等模块,实现线上与线下互通服务,并提供邻里社交、社区金融等支持;第三是为社区周边商家提供精准营销的推广平台,并提供相应结算服务和资金支持。

    “使用这套各方获益的平台系统不收费”,何渊表示,小区加入这项计划,可以由房地产商和物业牵头达成初步合作协议,让业主和居民通过建行APP享受到更高质量的服务,形成用户流量后吸引社区周边商家等第三方服务机构进驻,相应产生的收益由各方分享。建行在今年新推广的过程中,会筛选一些规模较大、地段较好的社区优先合作,并在建行内部申请一些费用安装相关硬件设备供小区使用。

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