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关于审计报告中提出问题的说明

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管理处 发表于 2010-9-7 14:56:15 | 显示全部楼层 |阅读模式
尊敬的各位业主:
关于马洪会计师事务所出具的天然居2007年至2009年收支情况的审计报告中提出的若干问题,我公司认为审计报告应根据中国注册会计师审计准则客观、真实、公正地表述,但该审计单位在审计报告中对于有些事项带倾向性的主观臆断表述有失公允和公正,且内容表述与事实不符,表述过于主观随意,将挑起物业公司与业主之间不必要的误会,引发矛盾,危害社区稳定。为此,我公司说明如下:
我公司天然居管理处2007年至2009年会计收支帐目是依据《会计准则》、深圳市物业管理相关法律法规和有关合同及天健集团相关工资及财务规定进行计帐核算的。具体有异议的条款说明如下:
        五(一)2、条款:“天然居商业中心与天然居住宅小区的商业物业管理费收费标准不一致,两者相差5.5元/月。经测算,二者总计相差1517216.58元。”
因天然居商业中心(顺电商场)相对独立,在最初承租方(顺电)与天健集团谈判租赁合同时曾要求自行管理,其所有维修及管理服务事务均由其自行处理,当时天健物业公司尚未改制,经物业公司争取,天健集团考虑到物业公司的利益,在租赁价格中让出1元/㎡作为管理费,所以顺电商场按每月1元/㎡管理费的缴纳标准一直延续至今。另外依据《物业管理条例》“物业管理区域应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素”,事实上顺电商场除消防水供水管同小区相连之外,其他设施设备及建筑本体均独立且由其自行进行维护服务。做为独立的商业区域,根据服务内容标准与收费等级相对等的收费原则,仅仅提供了消防供水而收取了1元/㎡的费用,我们认为不存在少收费的问题。
        五(一)3(4)条款:“收取的商业楼宇信息化联播系统广告场地费12000元,账面未确认为收入”。
上述费用分为场地使用费和管理费各6000元,其中场地使用费按照物业合同约定应转入本体维修资金,因此在划转之前将收到的上述款项进行挂账处理,如将该项费用列收入那么将无法划转并且增加了税收成本。如业委会同意,我公司同意将上述费用确认为收入。
        五(一)4条款:“收取的林鸿贤租用仓库二〇〇七年十一月至二〇〇八年三月期间的租金收入3960元账面未确认为收入。”
3960元费用已完全进入小区的收入帐目,有关凭证在审计期间就已提交给该审计单位。林鸿贤曾在07年3月至10月租用仓库,每间仓库每月分别为700元、470元、300元、792元,共计已收取18096元已全部入账。林鸿贤在07年8月15日退3间仓库,余一间(792元/月),将余下5655元用于抵作以后租金,直至08年2月抵作租金余507元,所以在08年4月补收08年3月不足租金285元,以上收入均有票据及入账时间,并且已向审计单位提供了上述原始单据,只是审计单位未尊重事实,报告中未按事实进行描述。
        五(一)5条款中:“三年以上的长期挂账未支付款项,累计金额78836.5元。……应当确认为当期收入。”
虽然时间较长,因上述费用均为建筑押金、税保证金、工程保修等费用,所以不能够列为当期收入。
        五(一)6条款:“账面显示的列转公司弥补以前年度亏损应当调整增加天然居小区物业管理服务收入540000元。”
由于小区从2002年入伙至今,小区历年亏损(975354元)全部由公司本部承担并弥补垫付了小区亏损额,天健物业公司按照在2009年底改制完成的需要,须调整小区历年的亏损,依据《会计法》《税法》,为弥补公司垫付的小区历年亏损额,所以调整了相应小区账目。
        五(一)7条款:“我们未能取得天然居小区地下停车场的产权证明,因此对开发商转让车位而天然居管理处未收取的停车管理费收入共计615680元,我们无法确认。”
我们认为表述有误,不是“未”收取,而是因开发商转让车位与业主并签订有转让协议,业主已支付了购置车位款项,管理处不可能重复收费。
        五(一)8条款:“……支付给开发商的停车场租赁费……不符合物业服务合同的规定。”
物业公司与业委会签订的《物业服务合同》第八条约定“签署合同后,乙方按照业委会的通知暂时冻结停车场租金收益……,由业委会收集有关证据,起草有关文件,通过行政或者法律程序确认天然居停车场或者收益的归属。”
合同中约定“暂时冻结”,并且要由业委会通过法律途径确权,但业委会始终未启动法律程序解决停车场归属争议。物业公司也无权长期冻结,只能沿袭以往合同支付给开发商停车场租赁费。待政府及法院依法确权车场属于全体业主所有之后,我公司负责配合追缴已支付车场租赁费款项。
        五(一)9条款:“未收取2009年5月至12月期间停车场临免卡收入7300元。
2009年5、6月期间管理处更新了停车场管理系统,在系统调试运行期,因更换月卡原因,有部分月卡车辆用临时卡进出导致当月电脑显示免费车辆较多,其余月份的临时免费车辆包括政府公务车、军车、公司内部车辆、业主忘记带月卡的车辆、当日多次进出按规定不得重复收费的车辆等。
        五(二)1条款:“超出物业管理服务费范围列支的办公费用6404.8元。”
该条款所列体系外审费、续聘物业合同办公费、新春贺卡费、停车费等均是物业管理期间用于小区日常管理服务等事务的支出,并未超出物业服务费范围,我们认为均是合理的支出。
        五(二)2条款:“物业管理服务费中不恰当列支的物业管理综合保险费58532.5元。
根据国家发改委、建设部(发改价格【2003】1865号)文件《物业服务收费管理办法》第十一条有关规定:“物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分:……物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用”和国家发改委、建设部(发改价格【2007】2285号)文件《物业服务定价成本监审办法》第七条规定:“物业服务定价成本由人员费用……物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用……组成。”第十三条规定:“物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费是指物业管理企业购买物业共用部位共用设施设备及公众责任保险所支付的保险费用,以物业服务企业与保险公司签订的保险单和所交纳的保险费为准。”上述保险费用在管理费列支是有法律依据的。物业管理综合保险赔偿内容是针对第三方进行的,目前,市场上保险公司针对物业服务行业设计的公众责任险性质的保险产品名称就叫做物业管理综合险,因此不存在不恰当列支。
        五(二)3(1)条款:“超出范围列支工资支出857849元,没有考勤记录却列支员工工资47373.12元。”
根据《深圳市工资支付条例》第三条:工资是指以货币形式支付的劳动报酬。第十四条:劳动关系接触或者终止时,员工月度奖、季度奖、年终奖等支付周期未满的工资,按员工实际工作时间折算计发。条例已经非常明确的表述了奖金是属于工资的范围,而工资是应该在管理费中开支的,不存在超出范围的问题。过节费属于福利费范畴也同样未超出物业服务开支范围。
公司员工杨晓军调离天然居后,员工邓发金调到天然居,但是在工资发放上杨晓军在天然居发,邓发金在机电中心发,两人工资总额一致,属于工资发放时内部调整不及时,不存在虚列工资的现象。
        五(二)3(2)条款:“物业管理费中不恰当列支员工补充养老保险支出169159.37元”
员工补充养老保险只涉及到正式工,审计的时间段是2007年至2009年,这期间我公司尚未改制,正式工的保险缴纳标准均按天健集团规定购买,属于国企工资结构的一部分,应当属于正常的人工费开支。
        五(二)3(3)条款:“物业管理服务费中不恰当列支的职工三费支出173238.85元。”
小区按工资总额提取的三项费,涉及到集团公司总体财务核算方法,作为物业管理公司无权修改集团公司的会计核算方法。且国家经贸委关于印发《企业职工培训规定》的通知第三章第二十一条明确规定“职工培训经费按照职工工资总额的1.5%计取”。公司于2010年改制后,已不再计提此三项费用,而把发生时的具体费用直接计入成本。
        五(二)3(4)条款:“超出物业管理服务费范围列支的护管费用支出52543元.”
由于小区保安实行准军事化管理,统一住宿有利于保安队伍的稳定与管理,上述费用为保安宿舍搬迁及饭堂改建装修费用,保安员住在小区可以及时处理各种突发应急事件(比如2010年春节前车辆自燃事件),更好地履行治安防范的职责,由此产生的费用列支到护管费用,属于治安防范需要支出的费用,如果保安在外租房,其租房更贵不说,其租金同样要列入成本,我们认为属于合理的护管费用开支,符合规定。
        五(二)3(5)条款:“预提工资费用超出实际工资,共计206377.6元。”
因公司改制,拟有裁员计划,按《劳动合同法》规定在和员工解除合同时需支付经济补偿金,标准为每工作一年补偿一个月,上述预提工资就是预提的经济补偿金,符合法规规定,并且保留在管理处账户中物业公司并未挪作他用,裁员计划实施结束后,余额将冲减当期工资费用。
        五(二)4条款:“2008年度账面支付的绿化、清洁、消杀费比合同约定费用多18000元。……住宅绿化养护费比商业中心多0.2元/㎡。”
2008年小区有绿化改造和补苗等绿化管养合同外的绿化改造及苗木费用支出,因此会比绿化合同约定费用多,属于正常的绿化开支。因为住宅区域的绿化面积、绿化养护品种、频次等养护标准均比商业中心配置的高,商业中心需要的绿化管养标准要低得多,因此单位面积的绿化养护费用商业中心低于住宅区域。
        五(二)5条款:“电梯维保费价格…价格是否合理、公允我们无法确定。”
为保障电梯的安全运行需要进行到位的电梯保养和维修,根据《深圳市电梯行业最低收费标准》规定,天然居电梯维保收费标准符合相关规定。
        五(二)6条款:“2007年至2009年期间支付的机电设备维修保养费432000元不应在天然居管理处物业管理费中列支。”
天健物业属国家一级物业,实行专业化妆品管理处配备的维修工主要是负责日常的公共设施和住户家庭维修、设备运行管理等,大型设备的保养与维修按专业化管理原则是由天健物业公司机电中心负责的,因此支付给机电中心的机电设备维修保养费理应属于管理费的开支范围。
        五(二)7条款:“会计处理不适当,虚增停车场费用438400元。”
我们的会计处理是按照税法规定进行的,同时也符合会计法,不能因为进行会计处理而违反国家有关法律。
        五(二)8条款:“物业管理服务费中不恰当列支的社区文化费35060.7元。”
依据《深圳经济特区物业管理条例》住宅区社区文化活动费属于物业管理费开支的一部分。依据《深圳市物业管理收费管理规定》第九条(九)项明确规定了“列入物业管理服务成本或物业管理服务支出的有必要的社区文化、体育活动费用。”
        五(二)9条款:“账面列支的业委会费用包含部分旅游费、工程费、过路费、加邮费、招待费等非正常费用131396元。”
根据公司与前任业委会签订的《物业服务合同》补充协议,这部分费用属于业委会进行支配的费用支出范围内,物业公司只能按业委会报销在财务上列帐。
        五(二)10条款:“物业管理服务费中不恰当列支的交通费及其他费用68827.6元”
上述费用属于正常的业务往来及员工年终总结、春节聚餐等,是否恰当应就具体开支项目而言,我们认为不应一概而论。

此外,关于使用本体维修基金的几项支出(停车场入口改造、DEF栋架空层铺地砖、电梯铺设地板胶)是在《物权法》(2007年10月1日)与新《深圳经济特区物业管理条例》(2008年1月1日)正式实施之日前发生的,所以不应该依据后出的法规来裁定之前发生的业务合规性,而且这些费用也是全部投入在小区建设上,受益的也是广大业主。监控系统改造(费用428,046.33元)是经过业主大会投票表决通过的,招标是业委会通过专业的招标代理公司进行招标确认的施工方,验收单也有当时业委会的签字盖章,我公司已向审计单位提供过相关证据,但审计公司未在报告中如实地尊重事实表述。

天然居小区在2007年和2008年已经由当时的业委会委托专业审计机构审计过,审计费分别是3500元和3500元,本次审计除重复审计外也未尊重以往审计的结果,并且审计费用高达30000元,高出市场价格约3倍。此次马洪会计师事务所出具的审计报告未尊重客观事实,且使用主观性评判性语言误导业主,造成业主与物业公司的误会与矛盾,客观上已经构成了对我公司的侵权行为,我公司将保留在法律上追溯的权利。


                                  深圳市天健物业管理有限公司
                                     天然居管理处
                                  二O一O年九月六日
杨志敏 发表于 2010-9-7 18:07:33 | 显示全部楼层
本帖最后由 狗不如 于 2010-9-8 14:16 编辑

“天然居小区在2007年和2008年已经由当时的业委会委托专业审计机构审计过,审计费分别是3500元和3500元,本次审计除重复审计外也未尊重以往审计的结果,并且审计费用高达30000元,高出市场价格约3倍。”

物业公司应该做的,是认真面对、回答审计报告中提出的问题,而不是拿以前没有审计出问题来说事!如果对审计报告有意见,不要口头上“保留在法律上追溯的权利”,而应当直接去起诉!

最重要的,从业主的角度来说,物业公司刚刚贴出的,并没有回答审计报告提出的几项重大问题,例如:

1,关于停车场费用,物业公司因自己同开发商签有未对业主公开的协议,而没有按照天然居物业服务合同关于“暂时冻结”的约定,物业公司为何不予执行?同时,物业公司一方面自行把业主交的钱给开发商,另一方面又从中牟利,提取数万元的10%“佣金”,应当如何处理?

2,关于顺电商业中心,明明天然居业主大会里天健开发商盖了章参加投票,都已经自认是业主了,物业公司凭什么执意提出“天然居商业中心(顺电商场)相对独立”?凭什么对其收费与其他业主不同?物业公司对此如何处理?有没有以后依法同样收费的计划?

3,物业公司对于小区以前业委会支出、包括向开发商上交停车费等等,依法不应提取“佣金”的部分,所提取的高额佣金,应当如何返还业主?

4,物业公司在审计中查出的一些“不恰当列支”问题,物业公司应当逐项回复,如果说以上几款物业公司认为都恰当的话,尚未提及的一些不恰当的支出应当如何返还业主?

这些问题都不是小问题,物业公司发布的消息都没有涉及到。事实上,业委会和物业公司在上周五9月3日晚就审计报告会谈的时候,物业公司给出的就已经是这个文本(除了指责审计报告花钱多的部分),业委会当晚已经向物业公司高层(副总经理、品质部长、财务部长等人)说到了以上问题,物业公司明明现场承诺研究回复这些问题。但刚刚贴出的文本依然对此毫无反应,实在令人遗憾!
杨志敏 发表于 2010-9-7 18:09:58 | 显示全部楼层
此外,“以往审计结果”是什么样子?何时在天然居公布过?物业公司不妨在这里也贴出来,与这个审计报告进行对照。
TIGER 发表于 2010-9-7 21:04:27 | 显示全部楼层
物业公司对审计报告这么不认同,请你们立即起诉审计公司!2007和2008的审计报告也请公告出来给大家比对。
数码老黄 发表于 2010-9-8 09:41:09 | 显示全部楼层
所有回复,我看到物业都是不思已过,认为什么都没错,这种情况下,我们如何能期待物业改进? 如果你们认为报告不对,建议你们立即起诉,还你们清白。
杨志敏 发表于 2010-9-8 11:41:26 | 显示全部楼层
马洪会计师事务所的马洪会计师,是今年深圳党代会党代表里,由深圳市会计师协会竞选公推的一位,由此看在业界口碑很好。相比前任业委会不知从何而来、不知内容如何的“审计报告”,哪个更可信,还不是一目了然?!

管理处口口声称上一个审计报告如何如何,何不跟帖发布以示公众?
杨志敏 发表于 2010-9-8 15:22:08 | 显示全部楼层
本帖最后由 狗不如 于 2010-9-8 15:49 编辑

此外,即使是物业公司管理处以上回复,也没有提及审计报告中以下问题:

1,物业公司不但一方面将绿化、设备维护等以合同方式签给自己的下属公司(甚至机电中心这样的下属部门),另一方面更在合同之外随意增加相关开支,例如绿化清洁消杀费一年内就多出1.8万元;此外,根据管理处向业委会最近提交的消防系统维修申请,小区出现多处消防报警器失灵失修等情况,管理处因此申请使用本体维修资金修理,那么物业公司每年通过固定合同拨给自己下属部门机电中心的14.4万元维修保养费用在哪里了呢?这样的管理模式“合理”吗?

2,物业公司以自己公司的名义,向业主发春节贺卡的钱怎么能够“合理”列入管理费开支?加油费、过路费、乃至“省建设厅差旅费”等,又如何能够“合理”列入管理费开支?物业公司逢年过节以公司名义请下属员工吃饭,凭什么餐费要业主们来负担呢?物业公司如果为了自己的业务请其他人员吃饭,是否也要业主们来负担呢?这种支出难道不应该从物业公司那10%的“佣金”、从物业公司自己的利润里支出吗?

3,因开发商销售车位,管理处本应调减交给开发商的停车管理费收入92320元,但并未实际调减(这意味着开发商即使卖出了车位,管理处也依然就该车位向开发商支付与未卖前同样的“租金”);

4,物业公司管理处所提的《深圳市电梯行业最低收费标准》应该说的是《深圳市电梯维修保养最低指导价》。经查,该指导价的制定者为深圳市电梯行业协会(而非政府部门),背景是电梯行业存在恶性竞争以致电梯维修保养的市价每月每台只有几百元。该行业协会由此提出各电梯企业在竞标时应自觉按照该价格报价。需要注意的是,该指导价有个《指导价格系数表》,里面有“全保”等各种档次服务的不同标价,不知物业公司和其子公司签的是哪种服务?

5,物业公司与前任业委会2007年度签署“在物业管理费年度总收入中预留15万元的额度,由业委会决定使用。”该协议与原《物业服务合同》相互矛盾,并且其约定有效期明明只为2007年,为何2008、2009年物业公司仍然照此违反《物业服务合同》约定,向前任业委会支付巨额款项,供其不经公开程序随意支出?

6,对于小区停车场入口改造、架空层铺设地砖、电梯铺设地板胶等本体维修资金支出项目,物业公司为何违反相关明确的法律规定,仅仅根据前业委会主任的个人签字,在缺乏业主大会表决资料、缺乏业委会公章的情况下,擅自支出相关款项呢?2009年小区监控系统改造,明明前任业委会卸任时尚未完成验收,根据工程合同约定不能支付大部工程款,物业公司为何仅仅根据前业委会主任个人签字,在验收报告没有业委会公章的情况下就予支付呢?
杨志敏 发表于 2010-9-27 13:56:15 | 显示全部楼层
业委会关于续聘物业或另行选聘召开业主大会的公告
各位业主:

小区物业服务合同将于2010年11月30日到期,而本小区物业服务审计报告发现诸多问题,业委会经与天健物业公司高层直接交涉后,该公司明确发函对于报告所列核心问题不予承认,尤其对业委会所提小区6项核心利益问题答非所问、置之不理:

核心利益问题1:随意违反物业服务合同停车场“暂时冻结租金收益”的条款,代业主做主,去年向开发商支付438,400元,还提取10%“佣金”(没有其主动支付,开发商不可能拿到钱);

核心利益问题2:将小区绿化、电梯、各类设备维护等多种项目,以定额合同方式签给下属公司甚至下属部门(机电中心),向下属公司和下属部门输送利益(而小区财务三年据称“亏损”54万元),并在合同外随意增加开支,例如绿化清洁消杀费一年多支出1.8万元;

核心利益问题3:对个别业主(天健开发商)执行管理费每平方米1元的特别待遇。事实是顺电位于天然居红线范围之内,且天健开发商已主动盖公章作为业主参加了天然居业主大会;

核心利益问题4:明知未经业主大会批准,仍与前任业委会违法签署物业合同“补充协议”:“在物业管理费年度总收入中预留15万元的额度,由业委会决定使用”。连续3年向前任业委会支付巨额款项,供其不经公开程序随意支出,并向前业委会成员乱发高额“津贴”;

核心利益问题5:不经法定程序随意支出本体维修资金等款项:对于小区停车场入口改造、架空层铺设地砖、电梯铺设地板胶、小区监控系统改造等项目,仅仅根据前业委会主任个人签字,在缺乏业主大会表决资料、连业委会公章也没盖的情况下,就直接付款;

核心利益问题6:随意列支“餐费”、“差旅费”、“油费”、“贺卡费”等。以物业公司名义向业主发贺卡竟然要业主掏钱?物业公司还就此提“佣金”?列支餐费、加油费、过路费、乃至“省建设厅差旅费”等,没有法律依据,更难以确证用途。

业委会讨论认为,不解决这些问题,就无法改变小区所谓的“亏损”等状况,也就难以回应业主提出小区卫生、安全变差的投诉,无法从根本上改善小区管理和服务的水平。

经9月11日晚业委会会议表决决定,于2010年10月10日(国庆假期后第三天)至20日召开书面业主大会,大会会议议题为以下四项:
1,是否同意授权业委会就审计报告发现的问题向天健物业公司等相关单位和人员提起诉讼。
2,是否同意续聘天健物业公司。
3,是否同意授权业委会依法另行组织公开招标,选聘新的物业公司。
4,是否同意授权业委会与续聘或者公开选聘的物业公司签署新的物业服务合同。

天然居业主委员会               
委员:王志浩 关宏亮 杨志敏 陈艳艳 周鸣 官国安 黄予广
2010年9月12日
(注:本公告持续张贴至业主大会投票结束)
nightwalking 发表于 2010-9-30 08:58:28 | 显示全部楼层
本体基金的利息收入呢?报告中没有显示。而且07跟09相比,楼梯广告收入及会所收入直线下滑。但是我们09年广告却比07年多了很多。而且按照我们这边商铺租金来看,会所的租金基本等于0租金。现在天然居附近,商铺的租金至少150元/平方以上!!!
fjjygsjhxj 发表于 2010-10-8 17:01:49 | 显示全部楼层
会计师事务所出据的审计报告是有法律效力的。
青菜豆腐 发表于 2010-10-12 20:10:29 | 显示全部楼层
从来没有看到过天健这些内幕啊。。。
感谢上帝,感谢业主委员会啊。。。。。。。

妈的,以后不交管理费,总算有了理由!
管理处有这么多暗箱收入,我们干嘛还交啊,还墙体基金,维修了啥啊,阳台的扶手梯都漆掉的不成样子了,难道等墙塌了,才去维修吗?!
而且那些修理家里设备的,都有收钱的。
我那天就叫人换了个灯,收了我170元!!!!!!
因为天天见,妈的,我就不讲是谁了,这样的事还少吗?
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