天然居立体车库建设可行性报告（持续更新，12月征求意见稿+1月2月两次会议修改稿）

天然居立体车库建设可行性报告（征求意见稿）

（2017年12月20日-31日，请各位业主直接点开本微社区的帖子跟帖回复，便于意见建议相互参考、收集整理与反馈，或直接联系业委会杨志敏）

一，地面停车场现状

天然居商业中心旁地面停车场，属于天然居宗地红线范围内，其土地使用权依法归属全体业主共有，目前为天然居地面停车场，规划车位83个（实停90多辆），业主和物业使用人可以自由办理地面停车月卡（每月110元），对外临时停车收费每天最高35元。

二，立体车库建设立项及业委会落实情况

2016年11月业主大会表决“天然居立体车库建设立项”，参加该项投票业主565人（达到全体业主票数与票权数过半的大会有效法定门槛），其中490票同意（86.7%）、52票反对（9.2%）、23票弃权。

在业主大会通过建设立项后，业委会委员与服务中心人员专程前往深圳市交委综治处等政府部门咨询，了解相关政策，明确立体车库作为“构筑物”可由业主大会决定建设，但是钢筋混凝土的车库属“建筑物”因涉及规划功能变更与容积率调整没有可行性。

业委会与物业公司联席会议每月定时举行，多次聚焦立体车库议题，并有业主自由参加，小区QQ群与微信群都对此有大量的讨论，结合业主意见与建议，业委会进行了以下工作：

1，今年多次公开征集各方立体车库建设商提供方案咨询，明确前期方案研讨不设企业门槛，广泛邀请各路各类建设商参加。

2，业委会和物业公司参加了深圳市透明和谐社区促进中心组织的南天一花园、景新花园等小区立体车库试点建设考察与研讨会。

3，7月8日，业委会与物业公司联合组织在福田、罗湖、龙岗等区5个小区的立体车库建设现场访问考察，涵盖各种车库类型。

4，9月23日下午（中秋庆祝活动时），在小区广场组织5家建设商与业主现场交流、答疑解惑。

5，11月17日下午，在业委会办公室组织7家建设商根据业主及业委会需求对建设方案、投资方式等可行性进行协商。

6，12月14日晚，在业委会办公室邀请到5家建设商根据业主及业委会的进一步需求优化方案与投资方式，并就立体车库建设可行性达成基本共识。

三，重大事项至少三次业主大会决定的原则

天然居业委会与物业公司联席会议多次讨论并公开确定了立体车库建设只应由业主大会决定的基本原则。

在2016年通过立项的第一次业主大会之后，须至少再行召开两次业主大会：

第二次业主大会根据可行性报告决定是否建设、采用何种筹资方式、何种建设方案、何种车位使用规则与收费方式、是否授权业委会牵头（与物业公司及报名业主）根据业主大会决定制作标书并组织公开招标与评标；

第三次业主大会对于招标评标推荐的多家建设商进行定标，决定中标企业。

四，对全体业主均有增益、各方共赢的底线

在多次讨论与调整的基础上，综合各方利益诉求，业委会与物业公司联席会议以及建设商共同认可形成了形成立体车库建设必须对所有业主都有所增益、具备可行性的底线要求：

1，【增加车位总数】提高天然居车位总数，缓解停车难题。目前天然居户数与车位配比（地面+地库）约为1:0.7，特别是地库580个车位可以办理1040张月卡（目前已办700多张），导致每晚业主之间“抢车位”、有车不敢开的问题。为此立体车库总体建设400个车位（新增300个），从总量上争取实现户数与车位配比达到1:1。只要立体车库建设起来，地库“抢车位”的紧张程度就会缓解，实现对于全体业主的增益。

2，【业主押金投资】鼓励业主个人投资，实现收益分享。立体车库建设首要目的是解决业主停车难题，因此鼓励业主个人自费投资（经过多轮协商，各建设商普遍接受随时可退“押金”的模式，在全成本计算的情况下，押金数额约为20年使用权每个车位6至8万元，投资押金后20年所有停车费用全免），确保其个人在立体车库在任何时候都有位可停。在业主个人以押金模式进行投资后，相应车位白天以及夜间的经营收益由该业主个人与业主大会分享（个人出资+集体出地），分享比例由业主大会决定，建议简化为五五开。

4，【业主大会收益】业主大会现有车位数量与收益不得减损。商业中心旁地面原可停车90多辆，新建立体车库无论业主个人投资或者建设商出资的金额多少，都必须为业主大会（通过业委会和物业公司）直接管理至少留出100个业主共用车位，该部分100个共用车位可实行物理隔离单独管理，也可通过联网管理维持业主共用，其停车收费价格由业主大会单独设定。相应车位的固定月卡与临时停车费的目前收益分别为1万元与4万元，必须确保业主共有资金共管账户收益将来不会减少。

3，【共用专用规则】兼顾车位统一管理、业主共用与专用。天然居业主大会通过的管理规约已规定车位一户一卡为基本原则（历史形成的一户多卡以价格杠杆调节但不得新增），立体车库建设后如果业主个人投资，一方面要确保该户业主车位使用权，另一方面为实现业主共同增益将不允许该户业主借此一户多卡（意为业主投资立体车库并不能获得第二辆车的停放权，其车辆仍然有权停放地库，但同时其立体车库车位将通过联网管理向其他业主乃至外部车辆开放，相应收益由该业主与业主大会分享。）

5，【商业运营模式】兼顾业主投资押金与建设商出资的平衡。由于目前还不清楚业主个人投资的数量，因此只能设定若建设400个立体车库车位，业主个人投资最多为300个（确保至少100个车位保留为业主共用），最少为0个（在至少100个全天共用车位+至少100个夜间共用车位之外，由建设商出资后从商业运营中获取回报（200个全天商用车位+100个白天商用车位，商业运营车位对外开放使用，由业主大会授权建设商自主定价）。在商业运营初期（投入使用一年内）按照业主大会确定的定标价格接受业主以押金方式投资，随后由建设商自行决定接受业主押金投资的具体价格（但各企业投标时应确定最高价格，接受业主大会限价并比价定标）。

6，【业主使用优先】立体车库建设在商用车位之外，所有业主共用或者专用的车位，均只能依法由业主或物业使用人享有，其出资权与收益权均只能在业主之间流转，不得转让给非业主。所有对外开发使用的商用车位也应当确保业主能够通过押金出资的方式获得优先使用权，为平衡建设商经营利益与业主需求，所有商用车位的对外租赁期每次不得超过1年。

7，【维修金投资搁置】在讨论期间业委会曾提出考虑提交业主大会决定维修金投资（而非不计回报的投入）的可能性，由于部分业主存在疑虑或误解，本次立体车库建设方案暂不考虑维修金投资问题。在立体车库建设完成后，再经业主大会另行表决决定是否按照与业主个人投资同等待遇进行一定金额的押金式投资。

五，立体车库的建设要求

目前深圳立体车库建设案例很多，在不设门槛的沟通协商中，除造价最高的全自动式立体车库外，升降横移式（市场占有率最高）、垂直循环式（实践持续年限最长）、升降横移改进式（最易专位专用）等建设商都有参加天然居前期沟通交流。联席会议多次讨论后确认：

1，各种技术方案向天然居的初步报价相差不大，各类建设商的报价均须包含车库主体与土建成本、外立面及顶层的美化成本、后续运营人工成本、维保维修成本、保险成本、使用期满或严重故障时由建设单位负责的拆除成本等，应为立体车库建设、使用直至拆除的全成本。

2，立体车库如同电梯，在建设之后最重要的是维保维修，更需要在考察建设商实力的同时，从制度上使建设商的利益周期与车库的使用周期一致，并统一设定停取故障的高额赔偿，促使建设商做好日常维保与使用管理。

3，车辆存取时间与存取口的设计数量关系更大，在各类技术方案之间相差不大。

综合以上考虑，对于采用升降横移、垂直循环、升降横移改进式等何种技术方案，建议业主大会不直接决定技术类型，而是设定统一的企业门槛、车位数量、存取时间、筹资方式、收费标准、使用规则、利益分享、维保维修等立体车库建设基本要求，在此基础上进行公开招标评标与定标。

这些基本要求的制作是一个比较复杂细致的工作，需要由物业公司牵头召集各类企业联合制作，由业委会与业主代表审议后提交业主大会表决决定。

我想请问下立体车库噪音问题如何控制？  尤其是对高层的影响？   可行性报告里好像没提到

考虑到立体车库后期维护费用较高，且小区面临更换电梯等大额开支，故不同意立体车库的建设。

业委会前委员青牛问：“押金投资啥意思？20年以后退押金？”
答——5家建设商里，有4家明确：押金，随时可以退！有的明确“押金全额，随时可以退！”

投资人超过限额，可以竞价拍卖或者抽签。押金可以随时退，也可以业主内部转让，但只限业主内部

帖子较长，事关重大，为便于收集信息有效反馈，请在本帖直接跟帖发言，谢谢！

如果投资人超出限额，如何分配？

押金如何退？是否可以改成业主内部自由交易？

有提问：投资购买一个立体车库车位后，可以有第二辆车停放地库？
答：从一户一卡的公平规则出发不允许，即使有立体车库必保的车位，也只能选择在地库或者地面其中之一停放，停放地库后地面车位可以用于其他人停车，投资业主可以与业主大会分享所投资车位获得的收益

有提问：如果不是固定位，怎么确保投资业主一定有位停？
答：讨论时已明确，要么实行专位（100%预留），要么利用数据系统统一管理，在总车位中预留低于100%的空余车位。
若非固定车位，同样可以利用数据系统，实现投资业主按比例分享对外的商业停车收益

有提问：如果不实行固定位，临时车占了位导致投资业主没位停怎么办？
答：即使不设固定位，也可以实行按照投资车位总数实行100%预留。系统自动将固定车位视为已停车的车位，停车场满负荷则停止放临时车进场。投资业主的车在地库时，将相应车位视为空余车位允许其他车辆停放（自动进入收益分享模式）

地库地面联动的车牌识别系统可以有效解决这些问题

要关注一下车位的易用性，比如车位的宽度一定留足，否则会比较难停

车位长度如何？对于5.2米的车辆停放是否可以？

天然居立体车库建设可行性报告（业委会与物业2018年1月联席会议通过稿）

一，地面停车场现状
天然居商业中心旁地面停车场，属于天然居宗地红线范围内，其土地使用权依法归属全体业主共有，目前为天然居地面停车场，规划车位83个（实停90多辆），业主和物业使用人可以自由办理地面停车月卡（每月110元），对外临时停车收费每天最高35元。

二，建设立项及业委会落实情况
2016年11月业主大会表决“天然居立体车库建设立项”，参加该项投票业主565人（达到全体业主票数与票权数过半的大会有效法定门槛），其中490票同意（86.7%）、52票反对（9.2%）、23票弃权。
在业主大会通过建设立项后，业委会委员与服务中心人员专程前往深圳市交委综治处等政府部门咨询，了解相关政策，明确立体车库作为“构筑物”可由业主大会决定建设，但是钢筋混凝土的车库属“建筑物”因涉及规划功能变更与容积率调整没有可行性。
业委会与物业公司联席会议每月定时举行，多次聚焦立体车库议题，并有业主自由参加，小区QQ群与微信群都对此有大量的讨论，结合业主意见与建议，业委会进行了以下工作：
1，今年多次公开征集各方立体车库建设商提供方案咨询，明确前期方案研讨不设企业门槛，广泛邀请各路各类建设商参加。
2，业委会和物业公司参加了深圳市透明和谐社区促进中心组织的南天一花园、景新花园等小区立体车库试点建设考察与研讨会。
3，7月8日，业委会与物业公司联合组织在福田、罗湖、龙岗等区5个小区的立体车库建设现场访问考察，涵盖各种车库类型。
4，9月23日下午（中秋庆祝活动时），在小区广场组织5家建设商与业主现场交流、答疑解惑。
5，11月17日下午，在业委会办公室组织7家建设商根据业主及业委会需求对建设方案、投资方式等可行性进行协商。
6，12月14日晚，在业委会办公室邀请到5家建设商根据业主及业委会的进一步需求优化方案与投资方式，并就立体车库建设可行性达成基本共识。
7，12月20日至31日在业主房号实名各微信群通过微社区方式公开征求意见与答问。
8，2018年1月5日晚，在业委会办公室举行公开专项答疑交流会，热心业主官国安、黄泳等参加，由此对可行性报告进一步修改。
9，2018年1月9日晚，业委会与物业公司月度联席会议对可行性报告进行审议后通过，确定将据此制作招标文件以便业主大会审议表决。

三，重大事项至少三次业主大会决定的原则
立体车库事关重大，天然居业委会与物业公司联席会议多次讨论并公开确定立体车库建设只应由业主大会决定的基本原则。
在2016年通过立项的第一次业主大会之后，须至少再行召开两次业主大会：
即将召开的立体车库第二次业主大会会议，将表决是否同意依据可行性报告建设立体车库、是否同意业委会提交的包含可行性报告在内的招标文件、是否授权业委会与物业公司联合业主代表共同组织招标小组依据招标文件公开招标评标推荐至少3家候选企业。
如果第二次业主大会授权招标，还须召开第三次业主大会，对于招标小组推荐的至少3家候选企业，进行充分比选表决定标。若最终无一企业中标，则由招标小组决定再次招标推荐候选企业或者直接暂停招标。

四，对全体业主均有增益、各方共赢的底线
在多次讨论与调整的基础上，综合各方利益诉求，业委会与物业公司联席会议以及建设商共同认可形成了形成立体车库建设必须对所有业主都有所增益、具备可行性的底线要求：
1，【增加车位总数】提高天然居车位总数，缓解停车难题。目前天然居户数与车位配比（地面+地库）约为1:0.7，特别是地库580个车位可以办理1040张月卡（目前已办700多张），导致每晚业主之间“抢车位”、有车不敢开的问题。为此立体车库总体建设400个车位（新增300个），从总量上争取实现户数与车位配比达到1:1。只要立体车库建设起来，地库“抢车位”的紧张程度就会缓解，实现对于全体业主的增益。
2，【业主押金投资】鼓励业主个人投资，实现收益分享。立体车库建设首要目的是解决业主停车难题，因此鼓励业主个人自费投资（经过多轮协商，各建设商普遍接受随时可退“押金”的模式，在全成本计算的情况下，押金数额约为20年使用权每个车位6至8万元，投资押金后20年所有停车费用全免），确保其个人在立体车库在任何时候都有位可停。在业主个人以押金模式进行投资后，相应车位白天以及夜间的经营收益由该业主个人与业主大会分享（个人出资+集体出地），分享比例由业主大会决定，建议简化为五五开。
4，【业主大会收益】业主大会现有车位数量与收益不得减损。商业中心旁地面原可停车90多辆，新建立体车库无论业主个人投资或者建设商出资的金额多少，都必须为业主大会（通过业委会和物业公司）直接管理至少留出100个业主共用车位，该部分100个共用车位可实行物理隔离单独管理，也可通过联网管理维持业主共用，其停车收费价格由业主大会单独设定。相应车位的固定月卡与临时停车费的目前收益分别为1万元与4万元，必须确保业主共有资金共管账户收益将来不会减少。
3，【共用专用规则】兼顾车位统一管理、业主共用与专用。天然居业主大会通过的管理规约已规定车位一户一卡为基本原则（历史形成的一户多卡以价格杠杆调节但不得新增），立体车库建设后如果业主个人投资，一方面要确保该户业主车位使用权，另一方面为实现业主共同增益将不允许该户业主借此一户多卡（意为业主投资立体车库并不能获得第二辆车的停放权，其车辆仍然有权停放地库，但同时其立体车库车位将通过联网管理向其他业主乃至外部车辆开放，相应收益由该业主与业主大会分享。专用车位的收益以所有商用车位的平均收益为主计算，接受运营商提出更优方案。
5，【商业运营模式】兼顾业主投资押金与建设商出资的平衡。由于目前还不清楚业主个人投资的数量，因此只能设定若建设400个立体车库车位，业主个人投资最多为300个（确保至少100个车位保留为业主共用），最少为0个（在至少100个全天共用车位+至少100个夜间共用车位之外，由建设商出资后从商业运营中获取回报（200个全天商用车位+100个白天商用车位，商业运营车位对外开放使用，由业主大会授权建设商自主定价）。在商业运营初期（投入使用一年内）按照业主大会确定的定标价格接受业主以押金方式投资，随后由建设商自行决定接受业主押金投资的具体价格（但各企业投标时应确定最高价格，接受业主大会限价并比价定标）。
6，【业主使用优先】立体车库建设在商用车位之外，所有业主共用或者专用的车位，均只能依法由业主或物业使用人享有，其出资权与收益权均只能在业主之间流转，不得转让给非业主。所有对外开发使用的商用车位也应当确保业主能够通过押金出资的方式获得优先使用权，为平衡建设商经营利益与业主需求，所有商用车位的对外租赁期每次不得超过1年。
7，【维修金投资搁置】在讨论期间业委会曾提出考虑提交业主大会决定维修金投资（而非不计回报的投入）的可能性，由于部分业主存在疑虑或误解，本次立体车库建设方案暂不考虑维修金投资问题。在立体车库建设完成后，再经业主大会另行表决决定是否按照与业主个人投资同等待遇进行一定金额的押金式投资。

五，征求意见业主关心重点问题的对策
1，【后期维修维护】根据与多家建设商协商结果，立体车库所有后期维修维护（含现场使用人员派遣）均由建设商负责实际管理，相关费用也完全由建设商承担，确保天然居业主共有维修金无需负担，确保建设商的商业利益与立体车库的维修维护有效使用相挂钩。
2，【车库建设周期】立体车库业主投资周期与建成使用周期目前均设为20年，业主非常关心20年期满的拆除问题，对此招标文件将确定由建设商在立体车库建成之后，以现行拆除价格向业主大会维修金政府专户缴纳专款，确保未来建设期满（或因建设商原因无法有效维修维保）的拆除行为具有资金保障。
3，【全体业主增益】该地块属于业主共有，底线是保留100个全天共用车位、100个夜间共用车位（地库收费标准），此外的200个商用车位能否确保也优先业主使用，是业主提出的重要问题。对此，可行性报告已经明确，在100个全天共用车位之外，建设商对于所有商用车位的租期不得超过1年，一旦有业主提出交纳押金将商用车位变为业主专用车位，建设商应当在商用车位租期期满无条件优先执行，最佳状况是立体车库所有车位均为业主专用，同时在业主专用空闲时段根据其意愿进行商用，商用收益由相应业主与业主大会五五分成，实现个人与集体双赢。
4，【投资业主权益】立体车库建设后，会出现投资业主与未投资业主的差异，如何实现两方业主权益的平衡，是业主关心的重要问题。首先，以押金方式投资立体车库，仅限于业主身份者，优先确保业主利益；其次，立体车库建成后车位总数量仍然有限，但投资业主将在20年周期内完全确保有位可停，也可分享相应车位经营收益；第三，未投资业主可以通过首批投资、后期投资（可能金额稍高，具体由建设商各自向业主大会报价）完全确保有位可停；第四，车位全天共用、夜间共用、一户一卡每晚“抢占”车位、自由决定是否投资（直至所有车位均有业主投资），都是所有业主之间分配车位的公平、合理的方式；第五，从天然居整体利益出发，一次性建设最高容量的400多个车库车位最佳，而且在确保100个全天共用、100个夜间共用的条件下，只有建设400多个车位的立体车库，建设商才有实施建设的基本利益保障。
5，【环境噪音影响】业主非常关注立体车库一旦建成，是否会产生影响生活的噪音。相关建设商表示，立体车库建于居民区，将按照噪音等各种环境国家标准执行，确保不会影响居民生活。
6，【业主大会权限】立体车库事关重大，必须充分执行业主大会决策权。即将召开立体车库建设第二次与第三次业主大会会议。第二次大会三项议题任何一项不通过都会导致无法建设，第三次大会候选企业最终中标须获得参会业主“双三分之二”以上同意，若无企业达到该门槛同样无法建设。
7，【小区统一收费】有业主担心立体车库建成由建设商直接收费后出现其只收钱、不做维修维护，业主大会难以对其监督管理的问题。对此，招标文件将确定所有收费由物业公司统一实施，次月第一周再将商用车位的约定收益转给建设商，既确保业主对维修维护的品质要求，又确保建设商的应有利益。
8，【业主押金保障】有业主提出6到8万元甚至更高的押金可能出现建设商无力退款的问题，对此招标文件将对建设商的资金实力提出要求，由业主大会充分审慎选好中标企业，同时提醒投资业主关注立体停车行业动态，利用“随时可退”的条款做好投资权益的维护。

五，立体车库的建设要求与标书编制
目前深圳立体车库建设案例很多，在不设门槛的沟通协商中，除造价最高的全自动式立体车库外，升降横移式（市场占有率最高）、垂直循环式（实践持续年限最长）、升降横移改进式（最易专位专用）等建设商都有参加天然居前期沟通交流。联席会议多次讨论后确认：
1，各种技术方案向天然居的初步报价相差不大，各建设商协商一致，均认可其报价均须包含车库主体与土建成本、外立面及顶层的美化成本、后续运营人工成本、维保维修成本、保险成本、使用期满或严重故障时由建设单位负责的拆除成本等，应为立体车库建设、使用直至拆除的全成本。
2，立体车库如同电梯，在建设之后最重要的是维保维修，更需要在考察建设商实力的同时，从制度上使建设商的利益周期与车库的使用周期一致，并统一设定停取故障的高额赔偿，促使建设商做好日常维保与使用管理。
3，车辆存取时间与存取口的设计数量关系更大，在各类技术方案之间相差不大。
综合以上考虑，对于采用升降横移、垂直循环、升降横移改进式等何种技术方案，业主大会不直接决定技术类型，而是表决通过业委会以本报告为基准，设定统一的企业门槛、车位数量、存取时间、筹资方式、收费标准、使用规则、利益分享、维保维修等立体车库建设基本要求，在此基础上制作公开招标文件，经业主大会表决通过后，授权业委会据此进行进行招标评标，最终提交业主大会对投标评标通过的企业进行表决定标。
根据业委会与物业公司联席会议的讨论决定，由物业公司牵头、业委会参与召集各类立体车库建设商联合制作招标文件草案，提交下次联席会议审议，随后再行召开业主大会表决决定。

小区立体车库建设不鼓励业主交“押金”
——2018年2月联席会议对小区立体车库建设问题的进一步决定

1月31日下午，业委会、服务中心及7家新老建设商在业委会办公室就如何拟定立体车库招标文件召开会议。对于部分业主提出巨额押金很可能因企业经营风险无法退回的问题，该次会议明确天然居立体车库建设首先基于建设商全额投资、以部分车位商业运营收回成本的底线思路，天然居立体车库可行性报告由此进行微调：在保持100个全天共用车位以及100个夜间共用车位等要求之外，不再统一强制要求建设商向业主收取押金提供专用车位，而是改由各建设商自行向业主大会提出如何推动“业主优先使用”的个性化方案，除非业主个人签字同意完全承担大额押金可能因企业经营问题难以退回的风险，业委会不支持建设商收取1年期以上的商业车位使用费。

据建设商提供的信息，天然居立体车库建设若请招标代理机构，相关费用约为10万元（由中标单位承担），招标代理机构由业委会监督天健物业公司为主公开招标选取为宜。但是在招标选定立体车库招标代理机构之前，业委会与物业公司将进一步公开立体车库建设相关问答，并在充分信息交流的同时，在业主房号实名微信群进行意见征询，争取形成普遍共识后再启动招标选择立体车库招标代理机构的工作。
立体车库建设的主要内容参照已经发布的可行性报告与本次会议通告，超简略版的主要问答如下：

1，谁出资？建设商全额出资，以商业运营支撑原100个全天共用车位与100个新增夜间共用车位。
2，谁受益？相比目前100个地面车位，天然居业主夜间共用车位增至200个，此外的商业车位如何夜间优先业主使用、如何与业主大会分享收益，由各建设商各提方案供业主大会挑选。
3，谁维保？建设商全责维保，所有设备维修维保与指导使用所需人工，都由建设商全资提供，物业公司只负责收费管理与监督。
4，会不会维保不好？立体车库由物业公司统一收费，费用优先支付维修维保，建设商收益与维保质量利益捆绑。建设商须提前交纳拆除费用，立体车库到期或维保质量不佳时，可由业主大会直接拆除。
5，价格谁定？100个全天共用车位与100个新增夜间共用车位价格由业主大会确定，此外车位价格由业主大会授权建设商确定。
6，外观与噪音问题？天然居立体车库招标时明确面向住宅侧须美化外立面，噪音须符合居住区国家标准。