天然居物业服务合同第12版（2010.12.1--2012.11.30）

回复 20# 方方

市住房和建设局2010牟11月3日发文，日常收取的物业专项维修资金交存指南与原房屋本体维修基金移交指南，详见http：//www.szwxzj.com/

方方：

深圳经济特区物业管理条例规定的酬金确实是按照收入计算的（“酬金制计费方式，是指在预收的物业服务费中按约定比例或者约定金额提取酬金支付给物业服务企业，其余部分用于物业服务合同约定的其他各项支出，结余部分归业主所有，不足部分由业主承担的计费方式”），因此我们特别约定广告、租金、车位租金等不计入酬金即可，按照支出来定可能确实有点不符合法律规定；

其余修改意见都很好，同意。

3月9日新版已经放Word版，并在二楼帖子里进行了修改。

争取本周再和物业碰次头，下周二向社区工作站和天然居老人做个汇报，随后我建议可以开业主大会了。主要事项提请业主大会决定。

因此请大家认真可一下我们的合同文本，熟悉内容。

新的第11版合同（与物业公司第三次即最后一次协商后的合同文本，除停车费条款外其余条款内容达成一致），双方未达成一致的冻结停车费租金收益条款，由于此前在原合同签订前有超过半数业主签字同意，新合同是否规定，业委会委员一致认为至少应提交业主大会表决决定。

你们提的这些说实话 我不知道能说什么 一切听你们的 我没意见

周六晚与方方打了半个小时的电话，认真想了想，我们是否可以在业主大会上把合同条款的表决项写得更完整一些，即使业主大会通过可以接受停车费转移，我们也可以通过和物业公司的提前谈判，尽可能确保业主权益。

我想，关于第五条第一款（停车库条款），能不能搞一个AB条款，A条款为第11版合同里的条款内容，B条款为接受物业公司给开发商钱的现状但对其行为作出约束？

例如B条款可以约定：
“乙方向开发商支付停车费租金的比例未经业主大会批准，不得再行变更；除按现行比例向开发商支付停车费租金外，所有金额划入甲乙双方联合设立的共管账户，乙方不得从中提取酬金，财务管理制度等同物业服务费；若未来政府部门或法院裁定车库归属业主，物业公司须承担擅自将车库部分停车费交给开发商的责任，不但退还以往所有在其中提取的酬金本息，而且支付相关款项的10%作为对全体业主的赔偿金。”

如果这个思路可行，B条款的具体内容我们可以和物业公司协商确定。

到底选择哪个条款请业主大会决定，大家看是否可行？

我想这样可能会更加务实一些。大家都谈谈看法吧。

B条款更加有操作性些

我觉得合同中不能约定开发商的东西，如果约定了，相当于承认事实了

这个条款是B条款，和A条款一起请业主大会决定，如果业主大会决定不予承认现实，就会选A条款；如果业主大会决定选B条款，那我们也就承认，依法接受也没有什么不可以。

B条款存在一个漏洞:如果车库划归业主，那么开发商已收的管理费没法追讨，即使追讨，也和物业公司没有太大关系了，因为他们只是代收，只有连带责任;如果法院判决车库归发展商所有，那么，发展商追讨业主的，能否退回去，怎么退。
我觉得B条款可行，是否可以预备的更加仔细写，不为我们，不为接任的下届业委会留下后患。
大家一起商量下。

拳头说的有理，大家想想然后碰个头吧。如果车库明确判决或法律规定归业主，物业公司此前擅自把钱给开发商，是不是可以为此承担部分责任？如果应该，怎么样细化条款？

第12版草案修改说明：
业委会向物业公司提交第11版文本后，建议物业于4月2日前提出对冻结停车费收益条款【第9条第1款】的备选文本，由业委会提交业主大会作出最终决定；物业公司该条款以及共管账户条款“未达成共识”为由，拒绝提出自己的建议文本，因此业委会决议直接向业主公示合同全文，直接由业主决定。
第12版合同文本将物业公司在第三次协商会后【4月2日】提出异议的共管账户内容集中到了合同文本【第5条第1款】，便于业主大会单独进行表决。

回复 4# aguan


    5、天然居物管日常维护范围及主要项目是：维修更换大厦公共区域照明灯具、大厦对讲主机的维护、信报箱维修、公共主体排污下水管道维护疏桶、大厦空调风扇维护、公共通道门禁门锁维修更换、各类机电设备供水设备的维护和各项日常检测等。


    5、天然居物管日常维护范围及主要项目是：维修更换大厦公共区域照明灯具、大厦对讲主机的维护、信报箱维修、公共主体排污下水管道维护疏通、大厦空调风扇维护、公共通道门禁门锁维修更换、各类机电设备供水设备的维护和各项日常检测、日常小土建维修等，凡要外包维修项目应有管理处工程维修部负责人审核工程量，管理处主任签字并管理处盖章才上报业委会审批。

同意方方

我们不用主动提出修改合同条款,上次我跟他们说的首先请他们拿出诚意来签订合同,我们双方另外签个不矛盾的执行细则就行. 如果他们执意要改合同,我的意见是已经单独拿出表决的条款, 第一项和第二项, 不能再修改.  因为业主已经有明确的意见表达. 我们不能再像上次听管理处意见改档闸那样再改业主明确意见了. 其它条款可以改下,这时再提出加改这条.

这条还应该再加上,  管理处所有向业委会提出的工程申请, 都必须同时在天然居网站发布, 第一时间向业主公开,否则无效.