业委会述职报告2

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2012-3-24 05:51 上传

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字挺多,整合到4张A4纸上,还保持和上一份同样的格式,难哪.

里面一些数据还要Vivian查下算好后才行。

回复 2# 狗不如


    最好解压放在论坛，一些需修改的地方请大家用不同颜色提出修改意见

我想起来还有支持ABC防火窗问题没说。

改的时候想哪里增字，就同时也想象哪里减字。这样四张纸（一张A3双面才能放得下）。

业委会述职报告Ⅱ
(2010年11月-2012年2月)
各位业主：
    自从2010年10月发布首份述职报告，一年半过去，业委会没想到（据说深圳也从未发生过）：天健物业对业委会屡经修改的合同提议还是置之不理，漠视业主大会绝大多数业主的意见；业委会也没想到：天健物业对普通业主几个月欠几千元立刻告上法庭，同时对开发商欠费11万“持续催收”6年；业委会还没想到：法定按季度公布物业账目，可物业连年度帐目也拒绝公布；业委会更没想到：天健物业竟然来函称天然居业主倒欠该公司97万余元！
    以下是2010年11月至今业委会工作汇报，请大家审议。

一，执行大会决定拟订物业合同文本。
    1，两次开现场会收集业主建议：2010年10月小区业主大会决定续聘天健物业，并授权业委会与其谈判新的物业服务合同。随后业委会于11月两次在小区广场召开业主现场会征集意见，并通过网络、电话等途径努力将业主建设性要求纳入合同文本。
    2，联系其他小区吸收先进经验：业委会先后向福田区景洲大厦和民宁园、罗湖区雍翠豪园业委会取经，学习如何改变天然居以往物业合同形同虚设、业主监督难以落实的问题。依据业主建议和其他小区经验，并咨询律师意见，引入小区帐户共管（加印鉴监管，账户共管已是长城物业等市场化公司的标准菜单）、管理风险押金、定期考核奖优罚劣等条款。
    3，与天健物业多次沟通，仅在小区正式会谈就有三次。业委会还申请政府部门介入主持，与物业随后在街道办进行多次谈判。
    业委会与物业公司进行了多次漫长而艰苦的谈判，委员们付出了大量的时间和精力，合同文本到2011年12月最终到了第14版。（修改过程详见小区网站）
    4，就合同中业委会与物业公司争执不下的两大条款（帐户共管、冻结向开发商支付车库收益）和“其它条款”，在小区老年义务服务队等热心业主的支持下，于2011年4-5月召开业主大会。业委会主张获得了绝大多数参会业主（77.90%到82.71%）的支持。
    该次大会有21张票票根有签名票面未签名，虽然全都签了确认声明，但街道办认为未署名就是无效票，因此大会投票人数过半、但票权数因开发商7600多票权未投票而未过半。
    业委会在此特别补充汇报：业委会当时宣布该次业主大会票权数未过半未能生效。但是随后法院终审判决不再承认顺电与天然居同属一个小区，因此这次业主大会不但表达了业主们的多数意见，更在事实上票权过半、合法有效！
    5，物业合同业主大会后，由于当时认为票权数未过半，并且小区车库墙体渗漏水和地面损坏严重，经福田区住建局牵头，业委会与开发商在莲花街道办政府部门见证下与其达成妥协：车库租金收益问题在法院判决或行政裁决前暂时维持现状，车库维修资金由开发商负责，开发商承诺2012年6月前修缮完毕。
    6，业委会根据法院终审判决、政府协调意见对物业服务合同再次修订并建议协商没有得到任何回应。根据深圳中院终审判决，业委会恢复了原合同中天然居一期的约定范围，并根据区住建局领导建议，将“账户共管”的提法修订为“账户监管”。形成第14版文本后，于去年12月正式函送天健物业、抄送政府部门，并明文建议双方在去年年底前最后协商一次签署合同。但没有得到天健物业任何回应。
    在物业服务合同的问题上，天健物业公司无论是对待业委会提议的置之不理，还是对待业主大会多数业主明确意见的漠视，都是令人不可接受的。业委会已经退无可退。

二，根据业主大会授权提起法律诉讼。
    2010年10月业主大会授权业委会就审计发现问题提起诉讼。此前曾有少数业主怀疑审计发现问题是否可信。事实是，审计报告被作为诉讼证据，天健物业在小区声称审计不公、“保留法律诉讼的权利”，但在法庭上没有任何异议。
    1，业委会两次出庭与物业和开发商对垒： 2011年2月业委会向法院提起诉讼，委员们与律师多次沟通，并多方奔走市国土部门、工程监督部门、档案部门等等，收集开发商作为顺电业主参加业主大会，双方水电一体，共用消防控制系统、垃圾处理等公共设施，共享保安、停车服务等证据材料，先后在福田法院、深圳中院出庭诉讼。
    结果福田法院一审判决完全支持业委会主张，确认：1）顺电与天然居一期同属一个小区；2）开发商作为顺电业主有义务履行天然居物业服务合同，既然同用公共设施就该缴本体维修基金；3）天健物业有义务收费并承担连带赔偿责任。
    二审由于天健物业上诉而开庭，结果深圳中院终审：1）根据对一审没有上诉的开发商意见，推翻了顺电与天然居一期同属一个小区的判决；2）由此将开发商是否应该履行天然居合同作为未定事项；3）同时又依据天然居合同，采信了天健物业只有“权利”没有“义务”的辩解，还认同物业“一直在催收”、 “未对业主造成实际损失”。
    业委会对深圳中院的判决感到难以理解，但从法律上讲，该判决已经生效。业委会对于天健物业的辩词感到不可接受：
    物业公司既然认为开发商不交11万元本体维修基金，6年都只“一直在催收”，为什么对于今年小区的普通业主仅欠几个月数千元费用，就那么干脆利落告上法庭？
    2，一审二审诉讼所涉费用共18840元，由于最终败诉业委会决定自行垫付。业委会相关费用报告如下：
    本次诉讼涉及律师费一审二审共15000元、诉讼费3840元。由于二审败诉，业委会决定从集体使用的主任津贴支出（委员未领取过任何津贴）。
    为有效履职，本届业委会每月按照原物业合同领取主任津贴1000元（作为业委会经费，用于业主大会印刷费及其它支出）、秘书工资500元，一年总额为18000元。[物业公司违规向前任业委会发放的相应津贴和工资额分别为：66539.90元（2007年）、64500元（2008年）、38400元（2009年大半年任期）]
    此外，本届业委会1），将部分洗车场月租（物业每月应支付1000元，事实只支付500元）共12000元，连同部分广告费28000元共40000元存入农行业主公共账户，（绝大部分广告费与场地租金物业公司未依法支付），扣除银行手续费结存39570.30元；2）本届业委会接手建行共管帐户内本体维修基金1164566.57元，去年物业转入1402129.82元，共收存2566696.39元，至2011年底两项本金与利息共结存2751659.64元，。以上两个业主公共账户业委会均主动邀物业共管，其中资金均严格管控，迄今分文未动。

三，支持物业合理要求，尽力履行监督职责、驳斥其荒唐要求。
    1，天健物业很荒唐地向业委会发函称天然居小区倒欠该公司97万多元（970484.87元），理由是该公司存入业主公共账户的钱比在小区实际收到的本体维修资金多了97万，要求业委会返还。事发2011年8月29日，在业委会回函没有任何审计数据支持其主张，明确予以驳斥后，天健物业未回应。
    值得每一位业主追问的是，天健物业为什么提出这么荒唐的要求？众所周知，业主公共帐户里的本体维修基金，是物业日常收取业主所交的费用，另一部分是开发商依法应缴的费用。
    2，虽然没有合同，但对于管理处任何合理要求，业委会全部支持。
    例如管理处提出的A栋搂顶漏水维修及泳池大理石维修7888.63元、B栋3304楼顶漏水及D栋308外墙渗水共3000元、C栋楼顶漏水维修4785元、D栋207外墙渗水维修1612元、DEF栋连廊更换地垫5040元等支出申请，业委会仅要求物业留存照片备档、超出5000元招标，均在现场查看后，同意从小区广告费及公共场地租金收入中支付。
    在支持其合理要求的同时，业委会注意到物业公司常常在支出申请中夹带“私货”。例如在业委会2010年述职报告中已经批驳“消防烟感器等零件不及时维修反而累积报修等错误做法”，去年管理处再次申报“消防系统维修费115293.36元”，其中再次报入烟感器和温感器122只共35081.48元、报警器按钮25个共8905元等等。烟感器等零件必须坏一个立刻及时修一个，从物业服务费及时支付，这是防火常识。
    3，业委会要求物业公司依法按季度公布帐目，被拒绝：依法物业公司须按季度公布帐目，但天健物业不但没按季度公布，而且年初业委会要求其公布去年帐目，物业不予执行。
    4，小区广告费和场地租金依法归业主所有，业委会早已明确规定未经批准物业不得擅自动用，结果物业公司向业委会出示的相关帐目严重违规。
    在物业公司提交的广告费支出中，出现了“顺电车道维修费”2326元、“大堂维修工程费”6200元、“春节圣诞摆花费”21640元、“大门绿化履行费”5950元等等各种从未听说过的名目，还有一项竟写着 “业委会主任及秘书工资2299元”！这些项目从未向业委会申报、有的更明显不符事实（如所谓的业委会工资）、有的依法应从物业费支付（如绿化费每月小区都已支出9600元），业委会拒绝认可，相关费用依法须由物业公司自行担责。
    小区广告费收入每年14.46万元，业委会上任以来两年广告费收入至少28.92万元（未计各栋楼下新装的LED液晶屏广告费），连同大门、门禁改造在内经业委会批准的支出费用共（）元，应有结余款（）元，Vivian找数据，其余费用依法归业主，但绝大部分踪迹不见。
    小区公共场地租金，同样依法归业主所有，物业不能擅自支出，但支出细目业委会无从得知，而且小区A号门旁的值班室更未经业主授权私自出租作便利店。

四，业委会屡次要求物业加强安全、卫生管理，现实依然是漏洞处处。
   1，安全方面，大门和各栋地上地下的门禁依然形同虚设，新硬件投入的钱可以说白花了。
    2010年鉴于物业提出小区安全硬件条件差、门禁损坏严重，业主大会决定批准通过支出广告费改造了小区大门和整套门禁系统。现在有目共睹：各门保安见人就按开关放行，3号门甚至整天大开，保安连按开关都省了，各栋楼门以及地库铁门同样时常大开，楼门口女保安接待台上的“来访人员登记表”就是摆样子。
    2，卫生方面，业委会根据业主意见提出清洁合同要细化、清洁公司应招标等要求，业委会更明文制定了工程项目流程，但物业公司不予执行，其“招标”从来与公开二字绝缘。

五，持续跟进，尽力做好业主子女就读福外等项服务工作。
    1，去年小区共有A类报名学生14人，经业委会向区教育部门申请，最终除两人就读深中、深外，其余12位学生顺利就读福外侨香分校。今年相关报名工作已启动，业委会将在热心业主的支持下，尽力做好相关沟通服务工作。
    2，ABC栋120户防火窗自入伙后陆续出现各种质量问题，全部出现严重漏液及窗框锈蚀，有的甚至锈蚀松脱安全隐患严重，虽然业主一直向管理处及开发商投诉但多年没有得到及时处理，拖延了最隹维修时间。业委会支持热心业主展开集体签名维权，目前已引起市住建局及公安消防局高度重视，2011年7月市住建局向物业公司和开发商下发通知要求尽快制定防火窗问题处理方案组织实施处理。对此业委会将继续跟进。
    特此汇报。
天然居业主委员会
2012年3月

相关链接：《2010年2月-10月业委会述职报告》摘要
    业委会所做5方面工作：加强封闭式安全管理(包括组织大门和门禁改造、封闭小区会所和家政公司等非大门通道)、督促物业改善卫生（包括网络等多渠道反映意见、落实小区公厕改造资金、要求物业细化清洁合同等）、清理小区管理乱象（包括清理车库乱挂牌位、驳回管理处不合理花钱申请、查清会所被物业擅自出租、整治洗车场乱占车位）、摸清小区家底（包括审计账目并首次透明发布、首次查清广告收入、制定工程监督细则）、为业主争取权益（如争取业主子女到福外就读、建议小区公开招聘物业）等。

补充了防火窗的内容。相应删哪些，感觉难哪。

第二大条的第2小条：业委会自2010年3月每月领2000元，（其中1000元主任津贴，500元秘书工资，500元当物业公司应付的1000元洗车费全数存到与物业公司共管账户上，到2012年2月止共存12000元，加上物业公司交付的广告收入现有39570.30元；本体维修基金现有2714.589.64元）第三大条的第4小条：首先我不确定我们小区的广告收入是不是每年14.46万元，管理处给了一个2006年至2011年的广告收入明细广告收入是294526.98（附表）我们截止2011年10共批同意由广告费支出合计：145260.01.另：会所每月有不下10000元的收入。需注意的是物业公司在2011年8月25的来函中所说的2011年使用127236.41的本体维修金中的项目：铁艺大门：47404.00元；通道门禁系统：70000元；小区123号大门雨棚：5319.00元；大门改造土建维修：4513.41元；我在和物业公司对广告收入支出时发现在广告费里支出了：铁艺大门：30812.60；通道门禁系统：49000.00；小区123号大门雨棚：5319.00元；大门改造土建维修：4513.41元；（铁艺大门和通道门禁系统总共是多少钱这个要问一下方方）物业公司又在本体维修金里出又在广告费里出搞不清他想怎样？要有的消防的数据我实在是看不懂那就附表自己看吧

附表我叫tiger稍后传到网上

回复 8# 狗不如


    我己对文中一些文字及数字己作修改，律师费15000元己改，精简了部分文字增加了6500000元专项基金转入政府基金办，有关农行的有26000元广告、租金，另多转的主任津帖待与VIVIAN对后再修改，建行的打一下对帐单，我们接手多少现多少就明白了

"6500000元专项基金转入政府基金办"?  以前从没听说过似乎. 这个数据从哪里来的?

是开发商的钱都直接转了政府,没有往小区帐户里转过房屋养老金?

回复 9# VIVIAN


    我们小区的广告收入是每年14.46万，这是拳头专门找来所有的合同文本，严格按照合同金额统计出来的，在内部事务里贴有细目。作为业委会，我们只承认自己查阅原始合同得出的数据，物业公司所谓从2006年以来多年才收到广告费那么点，明显有问题，而且可能混杂了与前任业委会分账等等乱七八糟的因素，我们不予认可。

   此外，你说农行帐户里曾经有广告费用上5000多元，在交接前被前任业委会提走，我们随后必须找他们详细了解，属个人行为或没有支出依据的，必须追回。

回复 9# VIVIAN


    铁艺大门：30812.60；通道门禁系统：49000.00；小区123号大门雨棚：5319.00元；大门改造土建维修：4513.41元。这个物业实际支出的数字应该是正确数据，当时我们大门与门禁打包，我记得招标后约是挡闸约11万、三棍闸约9万，当时我们也发了公告，在内部事务里有留存。

回复 9# VIVIAN


    “我们截止2011年10共批同意由广告费支出合计：145260.01”，  Vivian：在这个总数字下，你把细目也单独列出来，在内部事务里另外发个帖子汇报留存。此外，从去年10月至今，我们批准的支出金额要加进去，细目同样放到内部事务里单独的帖子向大家作个通报留存。

1

业主大会共收回表决票561张，票权数为60945。结果为：账户共管同意票457张，同意率81.46%；同意票权数49574，同意率81.34%；继续规定冻结车库租金收益同意票464张，同意率82.71%；同意票权数50353，同意率82.62%；其它合同条款同意票437张，同意率77.90%；同意票权数47522，同意率77.98%。

这个可以不用加进去了

例如管理处提出的A栋搂顶漏水维修及泳池大理石维修7888.63元、B栋3304楼顶漏水及D栋308外墙渗水共3000元、C栋楼顶漏水维修4785元、D栋207外墙渗水维修1612元、DEF栋连廊更换地垫5040元等支出申请，业委会仅要求物业留存照片备档、超出5000元招标，均在现场查看后，同意从小区广告费及公共场地租金收入中支付。
这个部分我觉得也可以删除

2010年鉴于物业提出小区安全硬件条件差、门禁损坏严重，业主大会决定批准通过支出广告费改造了小区大门和整套门禁系统。现在有目共睹：各门保安见人就按开关放行，3号门甚至整天大开，保安连按开关都省了，各栋楼门以及地库铁门同样时常大开，楼门口女保安接待台上的“来访人员登记表”就是摆样子。
这个部分我觉得可以删除

建议：
所以条目都用黑体加粗，余下详细的解释内容用另外一种字体区别，这样方便业主看，选自己感兴趣的看，或则粗略看提纲就行。感兴趣的自然会阅读下面内容。
还是要简略些，多了没人看的，过犹不及，反而起不到作用。