天然居第六届业主委员会述职报告 （2019 年 2 月至 2022 年 1 月）

各位业主： 天然居第五届业主委员会任期为 2019 年 2 月 3 日至 2022 年 2 月 2 日，在换届选举即将举行之际，特将近三年工作情况汇报 如下（所有详情均可在小区网站 easyye.com 月度会议通告检索查询）： 一，月度会议：定时定点公开履职 每月第一个周二（工作日）至少晚 8 点至 11 点，业委会与物 业公司定期联席会议雷打不动、从未间断（2020 年疫情高峰期间连 续 4 月召开网络视频会议），根据天然居业主大会章程（包含业主大 会议事规则、管理规约和共有资金监督管理办法）、天然居物业服务 合同规定，小区所有事务公开审议，审议内容提前发布在小区网站 www.tianranju.net 或临时网站 easyye.com，审议结果通告同样在小 区网站公开，审议过程业主可自由列席监督，确保业委会与业主享有 同等知情权、参与权，确保业委会依法规范履职。
三年来，业委会继续充分支持业主自由参与月度联席会议审议， 通过会议全权了解小区所有收费及欠费详情，而且通过监督物业每月 将各户车辆月卡办理情况、每半月将电梯故障情况在小区网站彻底公 开（部分数字字符标为星号保护隐私），充分保障业主知情权、参与 权和监督权，确保业委会与全体业主在利益和立场上始终保持一致。
三年来，业委会在小区网站公开、微信群公开的基础上，进一步 应用了“i 业委会”小程序表决，创新实现了业委会每月各项决议均 一事一议、所有各项决议均由委员分别投票、投票结果实时公开显示， 充分有效保障委员依法行使业主大会授权下小区事务决策权。
三年来，业委会召开月度联席会议 37 次，平均每次会议历时 3 小时、审议约 20 件事项，三年月度会议通告字数超过 10 万字（105914 字）。此外，业委会共召开 6 次业主大会会议，每次会议书面收发票 及唱票计票委员平均值班约 6 小时。在业委会会议和业主大会会议之 外，本届业委会还遭遇天健置业强抢地面停车场、随后天健物业擅自转办相关许可证以及天明居物业路内加装停车桩等重大业主利益受 损事件，业委会与多家律师事务所反复协商，经主大会授权后就小区 停车场权益受损提起 3 件司法诉讼。其中天健物业擅自转办停车场许 可证相应的行政诉讼 2022 年 1 月 7 日开庭（当天因疫情临时推迟改 期），民事诉讼 2022 年 2 月 16 日开庭。
二，业主大会：3 年 6 次大会业主决策 业主大会能否充分有效召开，对于重大事务作出决策，是业主维 护法定权益的根本保障。依照《天然居业主大会章程》，2021 年三 次业主大会应当对参会业主按照每户每次 30 元的标准发放参会津贴。 本届业委会任期 3 年，共召开 6 次业主大会会议，对于小区面临 的重大问题，依法通过召开业主大会会议作出具有法律约束力的决定。 天然居是全市第一个应用“深圳市物业管理公众服务”市局官微微信 投票系统的小区，在大多数业主积极配合绑定系统的基础上，历次业 主大会会议之前小区都通过业主房号实名微信群等各种方式进行充 分意见交流，历次业主大会会议结果均以微信投票为主（约 500 票）、 书面投票为辅（约 200 到 300 票），通过的事项在参与表决业主中占 比均达到 2/3 以上多数同意，绝大部分事项达到 4/5 以上多数同意。
三年来，天然居业主大会会议主要就下列事项进行了表决决定： （一）《天然居业主大会章程》（包含业主大会议事规则、管理 规约、共有资金使用和管理办法）的逐步修订完善。主要修订有：规 定任一业主经提前 15 日书面预约，有权在工作日查询依法依约应当 制作的所有原始资料、单据、凭证；规定经过业委会当面送达、上门 送达、公告送达等方式后，在达到原特区条例“双过半与会”的前提 下，将已送达但未投票的业主意见，计入已投票的多数与会意见（该 规则在上海、杭州已经由司法判决认定合法有效）；违规“住改商” 纠正之前限制其共用部位使用权，禁止其办理停车月卡；禁止天然居 住户（业主和租户）首辆车以外的来访车辆临时停车等。 （二）上调天然居物业费，启用天然居业主大会账户并授权物业 公司操作。对于天然居共管账户日常收支亏损的问题，物业费（/㎡/ 月）住宅从 2.8 元调至 3.2 元、商铺从 6.5 元调至 7.5 元（均按约 15%幅度调费）；商业中心收费执行商铺标准；天然居业主大会账户 授权物业公司操作日常收支。 （三）同意楼层撤桶后分栋定时设置垃圾点，将原门卫房改作分 类垃圾房。根据城管部门责令整改通知，将 1 号门南规划门卫房改作 分类垃圾房，同时各栋楼下每晚（或雨天）7 至 9 时设置垃圾点。 （四）同意政府出资对 ABC 北侧改造重建，增加停车位。依法退 还红线后，由政府出资按照已公示的效果图进行改造重建，包含现有 台阶南移、下沉广场填平、新立雕塑等，确保夜间停车位置不减略增。 （五）授权业委会就停车场权益被侵占事宜提起诉讼。相应律师 费标准为 10 万元以内初始费用及标的金额 30%以内风险代理费用。 （六）不续聘天健物业，事实服务期间暂扣其酬金。避免其擅自 转办停车场许可证导致临时停车费收入大幅减少影响小区日常收支。 （七）由维修金分栋支付的一区（DEF 栋）和二区（ABC 栋）两 个雨棚改造方案。 （八）小区日常运作必须的年度工作计划和预算。 （九）每年一度业主对物业服务满意度的测评（依合同奖罚）。
三，基本账户：业主大会法定主体由虚转实 新版《深圳经济特区物业管理条例》为保障业主权益创设业主大 会基本账户制度，并规定物业公司在业主大会账户启用后 15 日内应 完成转账。业主大会账户启用后，业主大会作为法定主体由虚体转为 实体，物业公司如果代收但不代付或者未经批准使用账户资金都将涉 嫌构成刑法侵占罪，业主和物业的信任关系将获得更加有力的法律制 度支撑。为推进该制度有效落实，业委会从以下方面逐步推进工作： （一）业委会将变更为业主大会账户的原业委会账户（近 10 年 同样由业委会和物业公司共管）余额 3,313,999.95 元中 331 万元转 存至维修金政府专户； （二）业委会于 2019 年参加了深圳全市首批业主共有资金财务 核算试点工作，接受深圳市注册会计师协会受市住建局委托的业主共 有资金课题组对小区财务进行的专项辅导； （三）业委会和物业公司在 2020 年协商一致从 2021 年 1 月 1 日 启用业主大会基本账户，该账户相关业主大会财务章由物业公司保管、 日常收支操作由物业公司根据业委会和物业公司月度联席会议决定 实施，业主大会作为财务会计税务核算主体，相关事务委托物业公司 具体操作并承担办事错漏相应的经济赔偿责任； （四）2021 年 3 月业委会按主管部门要求完成代码证有效期内的 重新换发工作，双方重新确定从 2021 年 4 月 1 日起启用业主大会基 本账户；（五）2021 年 7 月物业公司指派的业主大会会计完成业主大会账 户银行监管协议签署和税务登记，2021 年 8 月该账户正式启用； （六）2021 年 10 月物业公司擅自调离所指派的天然居业主大会 会计（其损失每月 2500 元岗位津贴并被无故调岗到其他小区因此辞 职），导致业主大会未依法按期器申报税务，被税务部门罚款 50 元； （七）2021 年 11 月天然居业主大会账户（以及此前共管的管理 处账户）因为天健物业从 2021 年 6 月至 12 月 2 日通过银行托收、蜜 生活支付等方式收取全体业主的物业费停车费等代收但未代付，导致 天然居首次出现账面资金少于应付资金的困境，账户共管八年来首次 无法完成基本财务审核任务； （八）2021 年 12 月 5 日经业委会与物业公司董事长直接沟通， 物业公司终于支付欠付费用 339 万元（3390789.12 元），业委会对 此予以公开批评，双方经协商决定共同推进所有物业费等收入直接进 入业主大会基本账户，避免物业公司各种原因的欠付问题再次发生。
四，提升品质：善用结余保障历久弥新 天然居相比很多小区，特点在于业主共有资金首要保障业主生活 品质攸关的日常维修，包括对于电梯、漏水维修等都能使用日常资金 及时支付，从制度源头尽量避免使用维修金。
三年来，在保障电梯、 漏水等日常维修支出的基础上，业委会和物业服务中心根据业主需求， 结合年度业主大会对于工作计划和预算的授权，高效使用日常资金， 从以下方面切实提升小区居住环境品质： （一）18 台电梯加装空调。对于天健物业下属电梯维保单位方 案报价费用偏高的问题，业委会不仅督促公开相关改造方案，先做试点再行研究是否推广，同时公开督促并连同服务中心与维保单位反复 协商，将工程报价从 22 万元逐项逐步协商降低至 14 万元。 （二）各栋电梯客梯地板更新。督促物业服务中心将 12 台电梯 （各栋消防梯除外）相关方案在各栋大堂、小区网站及业主微信群进 行公示，并根据业主群对于各种方案的意见，确定采用保质 5 年的仿 大理石橡胶地板，相关图案采用业主多数意见。 （三）完成小区水景恢复工程。天然居业主入住 20 年，恢复水 景对于防水补漏和日常水电费用支出都是一个挑战，对此月度联席会 议多次协商，一方面同意物业公司 19 万元（192211.69 元）招标实 施防水补漏工程并组织业主监督施工效果督促整改，另一方面避免费 用过高而否决整体工程外包，组织服务中心自行购买和加装水景喷泉 设施，大幅节省土建费用。 （四）设置小区多功能活动室，支持业委会办公室闲时用于业主 活动。在将 B 栋一楼原小店收回用作会议室后，根据业主需求在保留 会议室多功能、统一管理的情况下，在老人打麻将打牌需求较多的中 午 13 时至 16 时 30 分，将该会议室开放用作老年人打牌娱乐。业委 会办公室也根据业主需求在闲时用于少儿绘画等功能。 （五）儿童游乐场地面翻新。根据业主需求，同意物业公司外包 招标改造儿童游乐场地面翻新，并加装业主需求的单杠设备，地面翻 新的改造效果明显优于同期施工的飞鸟公园游乐场塑胶地面。 （六）支持生活区域之外加装电单车充电设施。否决服务中心在 生活区域内部加装电单车充电设施的申请，同意服务中心在二期停车 场内加装两个电单车充电柜，并同意对于政府路边安装电单车充电设 施按照统一标准提供就近电源接入服务。 （七）启动电梯层门自行刷新工程。支持服务中心自行组织员工 加班刷新各栋电梯层门刷新，以高性价比改善小区环境。材料油漆约 19160 元，员工加班费约 14560 元，总费用 33720 元。 此外，对于业主们普遍关注的门禁改造工程，业委会根据业主大 会年度工作计划和预算，在同意物业公司招标选定捷顺并进场施工之 后，经专业业主和业委会共同参加的专门小组验收，确认工程未依据此前公开征求业主意见制定的招标方案要求。在与物业公司共同拒绝 验收合格并与捷顺协商将标准产品按照招标文件要求改为定制产品 未果后，业委会作为第三人参加了捷顺诉物业的案件庭审，同意法官 主持的庭前调解内容：捷顺拆走不可再行使用的终端设备，天然居支 付可后续使用的管线工程和门禁卡市场费用。业委会随后督促和支持 物业公司细化招标方案再次招标，经两次招标后确认唯一投标商（现 试用门禁商）以 9.9 万元中标，利用捷顺已有管线工程并且满足本地 化存储、人脸隐私保护的业主需求，总体费用不涨，预计工程在春节 前完工，杜绝小区门禁技防漏洞。
五，坚定维权，有效有力落实监督责任 业委会是业主们选出的监督人员，履行法定职责一方面必须支持 配合物业正常服务，共同保障和提升小区生活品质，并在 2020 年疫 情突然来临的时候，组织业主们短短时间捐款 64000 元（358 户 364 笔，其中 7 笔未注明房号），紧急批准实报实销防疫期间物业公司已 统一采购分发、天然居服务中心在不同日期领取的物资，全力协调促 使政府战疫补贴 138518.15 元全额补贴到服务中心一线员工。每年春 节，业委会都使用集体津贴慰问一线员工并与留守员工一起聚餐，并 在小区业主和一线员工突发情况受伤时使用集体津贴进行慰问；另一 方面对于物业公司的侵权行为也必须坚定有效，有理有利有节维护业 主合法权益。本届业委会履职监督物业主要体现在以下方面： （一）对于物业公司擅自将停车场许可证转办其兄弟单位，坚决 提起司法诉讼 天然居二期商业中心停车场，属于天然居宗地号不可分割的一部 分，一直以来归属天然居物业公司统一管理，始终用于天然居业主停 车，其停车收入一直归属天然居（特别是 2012 年后始终归入天然居 业主共有资金共管账户）。此前 20 年由顺电公司经营始终相安无事， 但是 2021 年由天健置业开始经营后，先是未经物业同意自行围挡装 修占用垃圾房公厕等，完工后自行设置围栏强占车位并自行乱开出入 口，经业主集体维权后，直接经天健集团协调由天健物业将该停车场 许可证转办给天健置业，业主权益遭受严重侵害。对此，业委会在面 对天健置业强占时，坚定组织业主依法维权，业委会主任被景田派出 所罚款 500 元（该错误决定随后被福田公安分局撤销）；对于天健物 业违法违约擅自转办许可证，业委会则召开业主大会获得授权向天健 物业和天健置业分别提起民事诉讼，同时提起行政诉讼要求撤销违反 土地权属而发放的停车场许可证。 （二）对于物业公司多年侵占公共部位租金 64 万元，主动调查 确认并追讨归账 业委会在与街道办执法队沟通时偶然发现美甲美睫（26 平方米） 商铺实属业主共有部位，随后经过主动调查规划图确证，该铺位多年 来一直被错业主误作为产权商铺只向小区账户缴纳物业费和维修金， 但是其实该铺位也有缴纳场地租金，只是该租金被物业公司侵占，未 依法依约进入共有资金账户。随后业委会公开批评、公开追讨该笔资 金，后经物业公司自查，向业主大会账户缴纳多年侵占的公共部位租 金 632320 元、押金 13520 元，总计 645840 元。该笔资金是否完整有 待进一步审计核查，相应应付的赔偿费用也有待进一步协商或追责。 （三）公开监督纠正多卡收费业主大会决定执行不力情况 2016 年 11 月业主大会表决通过的管理规约明确天然居地库月卡 第二台车收费标准为 500 元/月，业委会 2018 年 6 月、2019 年 11 月、 2020 年 3 月三次月度联席会议通告都公开严重批评并要求物业服务 中心执行业主大会相关决定，2019 年 4 月业主大会表决通过“就历 史留存的停车一户多卡情况，对于拒不遵从《天然居业主大会议事规 则和管理规约》、拒不执行 2018 年 6 月起翻番缴费规定的业主，取 消其一户多卡原有资格”，对于物业服务既监督又支持，最终有效改 变其对于业主大会决定选择性执行和执行不力的状况。 （四）公开监督纠正小区加班自修工程冒名申领加班费问题 天然居为提高日常资金使用性价比，对于能够外包也能够自行加 班维修的工程，鼓励小区自行采购材料、员工自行加班的做法，实现 小区提质、省钱和员工增收的共赢。对于相应工程的实施，业委会职 责所在公开严管。对于物业员工、前业主大会会计许意提出物业员工 楼道瓷砖脱落修补加班费用 13720 元存在冒名申领、错误申领问题，业委会一方面同意支付应付部分，另一方面对物业公司以及服务中心 负责人公开冒名申领加班费的恶劣行为予以公开通告批评。 （五）严格监督电梯维保奖和门禁严管奖等月度发放情况 为保障业主监督权和业委会监督权，月度联席会议规定物业制度 化在小区网站每半月公开电梯故障情况、每月公布停车卡办理及变动 情况，并据此严格审核相关员工奖励的发放情况。一般情况下每月都 审核同意正常发放，但发现问题就及时扣减并督促纠正。例如一次发 现电梯维保将钢丝绳断股申报为断丝的问题，从首次发现问题提醒督 促做好日常工作的角度，对于当月 1800 元的维保人员月度奖减半发 放；一次发现多户业主门口被外来人员群发广告小卡片确证门岗人员 盘查不严、监控室值班人员视频监控工作不到位的问题，决定当月 3200 元门岗严管月度奖减半发放，要求服务中心加强员工培训与检 查监督，同时呼吁广大业主主动出入刷卡支持小区严格进出管理。
六，实事求是，配合+沟通+督促政府部门共同服务 （一）支持政府资金刷新 ABC 外墙、完成优质水改造 经社区协调沟通，引入政府资金刷新 ABC 栋外墙粉刷翻新，天然 居靠景田北街一侧外帽焕然一新。随后经过多年立项沟通，完成小区 优质饮用水工程改造。对于政府资金未能涉及的 DEF 外墙粉刷翻新问 题，业委会将其与空调排水管安装工作联动处理，组织业委会委员及 服务中心参观了附近外墙翻新的小区（碧云天及天健花园），了解外 墙的施工工艺以及相应成效，物业服务中心也联系相关施工单位查看 现场并拟订了施工方案，事涉金额较大，相关基础准备工作需要更加 扎实，最后再提交 DEF 楼栋业主大会作出决定后推进。 （二）协调引入消防助力解决 BC 楼道通风问题 天然居 B 栋 C 栋部分 03 户型业主存在私自占用业主共有公共空 间的问题，业委会和物业联席会议确定至少应当保持通风、严禁新增 占用的工作底线并向业主公开宣传、协调执行。对于已经存在的严重 侵占问题，业委会公开督促物业依法依规上报查违执法部门和消防部 门检查通知整改；对于新入住的相关业主，物业服务中心应当严把装 修审核关，确保不出现任何新增占用情况；对于已经占用公共空间， 并且影响楼道通风与消防的情况，确定根据《天然居业主大会章程》 授权，进行公开通报批评、暂停车辆游泳等公共资源使用资格乃至召 开业主大会审议专项措施。 （三）督促纠正市住建局维修金系统楼栋错误标注 由于市局系统中“天然居商业中心”与“天然居二期商业中心” 重复立栋、2016 年市局区局联合追讨其补缴的首期维修金未能分摊， 天然居 ABC 防火窗维修工程维修金业主应付的半数资金尾款迟迟无 法划拨。对此，业委会反复沟通市局、区局多次召开工作会议，开创 性对于市局系统的错误楼栋标注进行修改，进而实现天然居业主大会 微信投票时总户数和总面积正确标注。 （四）对于政府产权物业依法收取物业费维修金 天然居开发商宣传的会所被其申办了政府产权，业委会在此前与 区政府物业管理中心协商的基础上，对于该处房屋未依法缴纳维修金 和物业费的问题，经由社区协助沟通街道办，确定天然居规划社区文 体活动中心从 2021 年 7 月起缴纳物业费和维修金，应缴金额按照此 前安监协会（规划卫生所）同样的商业标准执行，每月应缴 5416.55 元。与此相应，支持物业公司与此前占据文体活动中心部分面积的艺 鸣琴行和天健租赁解约，还原规划用途。此举有望成为小区与街道社 区对于复杂问题沟通协商推进政府物业缴纳维修金物业费的范例。 （五）积极转达沟通尽力化解相邻地块不良影响 业委会在履行小区宗地红线范围内法定职责的同时，对于相邻地 块对业主生活造成不良影响的问题也积极参加协调、充分转达业主各 种合法维权的声音。例如对于紧邻天然居的景田 07-26 地块，在规划 调整方案公示期间，业委会深入审议认为容积率由 2.0 大幅调至 4.2 损害了天然居业主购房时的政府公开规划与承诺，严重损害业主居住 品质，为此短短一周征集到 577 户 645 人签名表达的反对意见并通过 社区呈送有关部门。业委会委员和秘书积极参加了街道社区组织的相 关协调沟通会，在最终该地块开始施工后造成的严重噪音影响和可能 的房屋裂缝影响，配合相关业主通过微信群、协调会等渠道表达意见。 （六）就天明居相邻道路畅通参加协调会 天然居天明居之间通道长期被天明居一侧车辆占道，严重影响业 主回家同行。为此，业委会 2020 年即根据业主要求主动与天明居业 委会沟通协商，对如何确保通道畅通寻求共识、拟订方案。相关共识 由于天明居物业擅自加装路边停车桩、天然居次日加装中线隔离桩而 导致双方矛盾不断升级，甚至出现多日两方业主群体对峙的问题。天 然居业委会先后两次参加街道社区协调会，也在业主群呼吁本小区业 主避免与对方直接冲突。目前，一方面，对于协调会结果我方都能签 字接受、天明居一方始终无人签字，双方书面共识无期；另一方面， 在天明居物业自行拆除自装停车桩，天然居红线内隔离桩被天明居业 主群体集聚强拆之后，几个月以来通道内没有再现乱停车。
七，增量改革：地下车库建设推进失败、地面立体车库有待诉讼 确权再行推进 本届业委会曾经积极推进与天健集团共同新建地库，并经过多次 月度会议公开讨论，一度向业主大会提起授权建设议题。2019 年 2 月，经过在天然居业主微信群公开沟通，天然居商业中心业主（天健 集团市政工程总公司）提出新建的 130 个车位可以由天然居业主免费 共用 30 个，其余 100 个车位在 2 年内只面向天然居业主进行长租。 物业服务中心就每个车位长租费用 35 万元向天然居业主进行电话意 见征询，向会议提出打通电话的 814 户业主中有 50 户有意愿长租， 此外有 40 多户表示可以考虑。业委会 2019 年 4 月 5 日发布通告，确 定召开 2019 年 4 月业主大会，就“是否同意按照公示的建设方案（含 投资、管理和使用规则）在天然居二期地下新建车库”进行表决。 该通告发布后，14 位业主于 4 月 11 日晚联名提出暂时中止新建 地下车库议题表决的书面意见。业委会于 4 月 16 日晚召开地下车库 专题公开会议，与会委员一致决定，一方面表明新建地下车库应当完 善方案内容并向业主大会提交可行性报告后再行提交业主大会表决， 相应撤销本次业主大会 4 项议题中地下车库相关内容，另一方面公开 通告业委会将进一步推动新建地下车库项目进展，确认新建地下车库 项目总体符合天然居业主集体利益，新建地下车库项目应当为业主大 会与承建方同时带来利益增量，双方合则两利、分则俱伤，拟协商确 定必要的修订或补充资料，新建地下车库车位总量可能从约 130 个增 加到约 190 至 200 个，随后再行提交业主大会作表决。但是随后开发 商表示难以与业主群体高效沟通，明确终止新建地下车库工作。 因推进地库新建工作，2018 年 9 月 28 日业委会公布监督物业公 司招标确定深圳市中联建为天然居地面立体车库招标代理机构等地 面立体车库建设进度暂时搁置，后因天健集团声称地面停车场归其所 有，进而圈占抢占车位乃至通过天健物业擅自转办了停车场许可证， 地面立体车库建设事宜只有待相关司法诉讼完结后才能再次推进。
八，任期届满：配合街道组织换届，依规筹备临时业委会 各位业主，新条例规定业委会换届选举只能由街道办组织，目前 换届小组尚未组织完成，候选人报名和业主大会选举工作在本届业委 会法定任期结束时无法完成，本届业委会和新一届业委会之间存在空 档已成定局。依法，本届业委会将在新一届业委会选举产生之前继续 负责已经进行的司法诉讼事宜；同时，根据《天然居业主大会章程》 业主大会议事规则相关规定，将从业委会本届委员、历任委员、荣誉 监督员和业主义工中抽签产生负责日常财务收支审核的临时业委会。 小区事务和业主权益维护需要每一位邻居的积极参与和支持，本 届业委会任期即将届满之际，祝各位业主 2022 新春快乐，祝大家身 体健康、阖家幸福、万事如意！

天然居第六届业主委员会

2022 年 1 月 8 日