天然居商业中心增建地下车库项目业主意见征集函

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天然居房号实名业主微信群12月5日晚讨论各种建议意见汇总

/ t+ H1 G! i. X1 U% I0 f/ s一，建设动机：为商业中心建配套还是服务业主或商住昼夜互补？
7 ^; M1 y2 w# T. E) B! n——天健急着新建地下车库，就是为了搞商业中心配套，不是为了业主，建成后就有100多辆外来车长期停放
——我们此前两次和开发商谈判时，就说他是为了配套顺电商业开发，开发商否认
; h& o" r- U% C6 _0 T- v9 p4 u8 k——如果参考顺电地面停车场管理办法还可以考虑，晚上面向业主开放，白天按商业收费。
——开发商说那样无法收回成本，本质还是要通过长租解决投资回收问题
& Q2 R+ Z  ]) R. r4 {: p+ G——总体思路还是共赢，业主大会出地，必须有足够收益。投资人出钱，可以赚钱甚至为了“技术创新”只收回成本，我们也应当支持其回本，做大蛋糕，共赢是根本
) i. _% V, f5 p2 [  s3 B5 \  l, p——搞清楚为什么天健要建地下车库对于我们理解这个事情比较有意义点，否则这个意见还是先不要征集了，怕进坑；事情没弄清楚肯定不能表决。
' d% c( b$ t* C  ^——目前只是业主公开讨论，我们自己的讨论，建设单位意见征集没有法定效力，决定权还在业主大会手中
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: ^/ W8 z, Y7 n( P, Z. v二，必要性：是否必要建设？
4 H  H5 V; L5 B9 o- q5 p1 ~# r; T——先解决好地面停车场杜绝外来车辆夜间停放的问题，把现有的问题解决了也差不多够停了
6 a% h6 a+ k- z9 b( @, X——天然居办卡车辆与车位之间的差额已有300多，这还是限制每户新办一户一卡的结果，每晚“抢车位”的游戏以及地库堵车停放的问题，依然比较严重
: z9 m- a1 Z7 o2 \——学皇岗村，自己地自己建，自己租
——皇岗村也没有在7层楼下新建地库的技术，的确有技术创新。关键是，我们业主大会不可能有人力财力和组织能力自己建
——可以外包
——哪位想站出来牵头自己建自己租的，我们专门开业主大会给授权
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1 N3 G, R* b* A  p( f& M1 d三，业主大会同意用地是否划算？
$ d0 {3 y/ D' X9 S- b——业主的好处就是出了一半地，换来20个车位？20个车位还要承受管理风险，管理的费用也是我们分摊，不划算；看方案，20个车位解决不了我们现在车位短缺的处境。
% `+ b0 |9 E# j. \: q! l: ]2 A——所有车位都要统一管理、同等管理，同等分摊全部管理费用
——主要是解决停车位的缺口问题，缺多少个车位，有地方满足新建没有？有地方又能解决多少个。是建不建的意义
5 U/ ]+ Q- r: k5 N2 M: f——如果110个车位也由天然居业主购买长租实现业主专用，从效果上看全部130个车位都属于业主使用。110个车位业主专用和20个车位新增共用，现有车位共用的紧张程度会大为缓解
3 ?, T, f8 u: a4 Q- x2 x$ [——新建地库用地两部分，其中一半为商业中心楼的地下，属于大业主专属部分相应区域，涉及既有楼宇架空新建地库，没有商业中心业主同意无法建设；另一半属于业主大会权限，但如果仅建这一半面积的地下车库，此前立体车库众多供应商咨询时都表示造价太高、不可行

  o4 w, [/ T7 V" U四，35万元专用车位售价是否合理？
——如果这个车位的长租权可以自由买卖，试想，35万的车位在深的价格咋样？
; [: R7 J8 g( e/ x——可以先预定
——众筹了再立项
——不要代别人想 测试 愿意买的付定金
——大家在琢磨，如果人人都不买，我们就赚大了。但同样是集体行动的逻辑，囚徒困境
——可以参考高速公路，设定收费年限后，收回。毕竟不知道修的钱怎么来
% Q, |' t1 t# T$ o2 t——这样想 天建愿意为100位愿意出35万的业主建停车位 再白送20个车位 有什么不好
- m, X0 b0 M& V5 _——的确是这个道理，大家在担心如果没有100个业主愿意买，咋办
——不叫白送，其他业主是出让了土地使用权的
  f$ B4 H$ z$ V* a1 f2 J# s, ~% N——对于愿意出35万的业主当然觉得好，那不愿出35万的就不一定好了
( G& G+ c- o; I0 ^% ~4 i. v——其实问题简单了；就是有100个业主愿意35万购买 ，白送20个公不公平
+ I+ I" j0 x4 ]  w——羊毛出在羊身上，理想的状况是100个业主出钱建专用车库，向900个业主送20个车位

& j( ]3 C+ I' `& ?6 t( ^; v  U3 j! Q五，能否避免外来人员长租及买卖？
——在红线内建的车库，就应该面向业主
——至少应当优先面向业主，剩下的就是出资人是否愿意投资、业主大会是否愿意同意新建的双方博弈以及是否能够达成共赢共识
——如果外面业主也能长租，相当于我们提供了自己的地，帮天健挣钱，然后自己继续抢20个停车位，我个人还是不能接受
5 P0 u; k  d$ R, k9 M( b——不同意给他卖专用车位，卖控制不了的，只能是我们大家与商业中心的消费者共用新增车位，区别收费
8 r8 ^- j  e" K; k: K" g# y——不能爱怎么卖就怎么卖，卖给外部人员，搞成已成事实，然后业主利益受损
——地面立体车库的建设共识，是确保晚上新增100个共200个天然居业主大会无偿共用车位。此外200个车位授权出资建设者经营处分以收回成本。地库新建车位也存在投资者收回成本的问题。如果小区愿意有110个业主愿意出钱长租是一种情况，如果没有那么多的情况怎么办，确实要考虑
——现在地下停车场，专用车位上面的车牌号码和实际停的车牌号码极少数能一致，证明大部分有专用车位的人车牌都外租出去了。现在建地下车库，别到时候新建的车位小区外面的人买了，等停车费涨得像广州一样高的时候，这些所谓的专用车位所有人反过来高价租给我们天然居业主，那时就尴尬了
——目前的管理规约禁止给非住户办卡。这种转租的法律和实操风险都极大。几个业主认真一调查，就能废除的“转租”，哪能卖得了高价？
' d6 J9 k- c% }$ p——我们担心的是如果没有100个业主愿意出钱怎么办，以及如何确保这100个业主要转卖也只转给其他业主
' p. J4 w( s: }2 s+ k& N3 L$ L) S——对此我们可以限定业主长租只能自用或转其他业主使用，否则其使用权收归全体业主。提前做好与投资人和买车位业主的民事约定，合法保护集体业主利益。毕竟，我们才是“地主”
7 E% O/ F1 z3 j7 M7 B3 U——建地下车库长远看意义重大，讨论好管理办法就规避了风险
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五，新建地库与立体车库
0 ]' y- c& K+ b9 U, Y& D( }, q+ m——我们还是自己弄立体车位好，不受天建控制
——地库新建会不会影响地面立体车库建设
——新建地库，从地理位置上不影响地面立体车库。相比之下，钢筋混凝土地库建成可以用70年，地面立体车库建设时我们就准备好了20年就拆
' X" M  P; Y! ^4 b——地面立体车库建设，与讨论做大蛋糕新建地下车库可以并行
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; ^2 m- a- B0 E4 ^9 z2 L, U: K六，其他意见
——总觉得挖这挖那破坏风水
2 |# V+ }. e; {4 s# L& V+ u——所有现代向下挖空的住宅地库，从古代风水的角度看都一个样
8 ~" Z& \4 _# y4 ?! i# {, t) \——新建地库建一个门连接天然居地库的，我觉得不安全
& o$ F. G' B3 v% r/ @——这个技术问题好解决，现有新建地库都在天然居红线内，必须统一管理，像各栋楼下的防盗门或者更好的办法都不难
——会不会地库建成后改商业，做个超市什么的
' G+ ~' c. ^) v$ N- S——新建地库必须业主大会同意、投资者愿意投资，双方可以签民事协议，申报时也要报规划审批，业主容易监督
——我们讨论过两个地库打通，并认真研究过图纸。的确很难打通，或者打通的成本是6个车位的空间，得不偿失。但统一管理我们一定会坚持，外来车夜间不得停放也要坚持（本小区业主优先购买或优惠购买之外，经营性车位如何及多大程度禁止旁边小区购买，需要进一步细化）。
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