天然居物业服务合同第12版（2010.12.1--2012.11.30）

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第12版草案（业委会向物业公司提交第11版文本后，建议物业于4月2日前提出对冻结停车费收益条款【第9条第1款】的备选文本，由业委会提交业主大会作出最终决定；物业公司该条款以及共管账户条款“未达成共识”为由，拒绝提出自己的建议文本，因此业委会决议直接向业主公示合同全文，直接由业主决定。第12版合同文本将物业公司在第三次协商会后【4月2日】提出异议的共管账户内容集中到了合同文本【第5条第1款】，便于业主大会单独进行表决。）

第11版草案（3月15日凌晨修改，根据14日晚与物业公司第三次即最后一次协商的结果进行修订，经过4个小时的连续谈判，最终除冻结停车费租金收益条款外，其余条款内容与物业公司达成一致。我们认为，由于该条款若放弃可能导致业主永久损失相关权益，并且原合同里冻结停车费租金收益的条款曾经有超过半数的业主签字同意，因此新合同里是否继续规定这个内容，至少应该提交业主大会表决决定。）

第10版草案（3月13日修改，根据业主委员会全体委员和律师现场讨论结果进行修改，确定了与物业公司最后一次合同谈判的底线，对物业服务分包项目等条款进行了修订）

第9版草案（3月9日修改，在与物业公司第二次会谈后的再次修改，其中停车场、会所、财务管理、风险押金以及“其它条款”等进行了文字修订）。


第八版草案（2011年1月26日修改，更正了原合同里小区总面积只有一期没有二期天然居商业中心【即顺电】的问题）


第七版草案（2011年1月25日修改，进一步加入了依法管理物业专项资金、对不清理乱张贴进行罚款等的意见。）


第六版草案（2011年1月21日修改，新整合、单列了“财务管理制度”专章，并且明确了顺电、车库、会所、游泳池为核心利益条款，违反直接解约另行公开招聘的条款）


第五版草案（2011年1月13日修改，除车库、顺电、会所、游泳池、风险押金等几项外，与物业公司在协调会后已就其余条款基本协商完毕）



第四版草案（12-20日修改，加入了参加业主大会热心业主可获微量补贴、若另聘非委员的专职秘书津贴为1500-2500的内容）


第三版草案（11-21晚业委会会议后修改草案）



第二版草案（11-21，根据方方、Aguan等意见进行初步修改）：


第一版草案（11-18，根据原合同及两次业主现场会议结果草拟）：


见附件。

【3月9日第9版】深圳市福田区天然居物业服务合同 （2010年12月1日——2012年11月30日）

甲方：深圳市福田区天然居业主委员会
乙方：深圳市天健物业管理有限公司

    为保障天然居物业服务正常进行，根据《合同法》、《中华人民共和国物权法》《深圳经济特区物业管理条例》等国家、地方法律、法规，本着“分清产权利益，明确权利义务”的指导原则，在平等、自愿、协商一致的基础上，按照天然居业主大会决议，由乙方对天然居实行专业化、一体化的物业管理服务。双方约定并达成共识：物业服务应遵循市场经济规律，诚信、公平、遵守商业道德，双方合作互动，推动天然居居住品质持续上升。

第一条　天然居物业基本情况
   小区位置：深圳市福田区香梅北路
   占地面积：27134平方米；总建筑面积：147018.96平方米，其中一期高层住宅建筑面积：139356.25平方米，二期商业中心建筑面积：7662.71平方米；总户数1042户。（注：以上数字，最终以小区竣工验收报告数字为准）

第二条  天然居物业服务项目
    1、天然居房屋建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等）的维修、养护和管理。
    2、天然居房屋建筑本体共用设施设备（公共的上下水、污水管道、垃圾收集点及垃圾中转站、通风及排烟系统、公共照明、供水及配电系统、楼内消防设施设备、电梯、空中花园、通风井平台、会所等）的维修、养护、管理和运行服务。
    3、天然居规划红线内属物业管理范围的市政公用设施（道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车房棚、停车场等）的维修、养护和管理。
    4、天然居规划红线内的配套服务设施的维修、养护和管理，维护小区车辆出入口的交通秩序。
    5、天然居公共环境（包括公共场地、房屋建筑物共用部位、消防通道、室外公共广场、儿童游乐场、游泳池、连廊、围栏）的清洁卫生、垃圾的收集、清运，小区消杀，公共区域绿化等。
    6、天然居小区交通管理、承担天然居小区机动车和非机动车辆的停泊管理。
    7、对天然居实行24小时封闭式管理，对天然居规划红线内范围进行全天候监控巡视，实行外来人员来访登记制度，配合和协助公安机关做好小区公共秩序维护工作。
    8、组织必要的社区文化娱乐活动，相关活动须事先经业委会批准。
    9、做好天然居物业及物业管理档案、资料的建立和保存工作。
    10、做好政府法规和行业政策所规定的应由物业服务公司承担的其它工作。
11、乙方依据本合同约定，聘请专业机构承担机电设备维修养护、清洁卫生、园林绿化、工程施工等专项服务，但不得将该物业管理区域全部物业服务一并委托或者转交其他单位或者个人。

第三条  天然居物业服务标准
    1、乙方按《深圳天然居物业服务合同》提供服务，确保保持“园林式、花园式”小区达标称号，确保达到物业管理国家示范小区水准。
    2、甲方将根据“园林式、花园式”小区标准、物业管理国家示范小区标准等，从天然居小区实际出发，对乙方物业服务质量进行季度考核评分与相应奖惩，考核评分细则见第十一条第一款规定。

第四条  天然居物管服务收费标准
1、天然居物业实行“酬金制”的物业服务收费方式管理，天然居物业服务费依法归业主所有，乙方从预收的物业费中10%的标准按季度提取酬金，依据《深圳经济特区物业管理行业管理办法》，乙方酬金总量不得超过物业管理成本的10%。为防止小区出现亏损导致业主负债的情况，本小区物业服务费支出实行量入为出的原则，年度总支出不得超过总收入。（注：此处的物业费特指小区业主按月缴纳的管理费。小区停车费、公共场地租金收益等其他收入不提取酬金）。
2、根据天然居业主大会审议决定，经甲乙双方协商约定，天然居物业服务费按原标准收取：住宅物业每平方米建筑面积2. 80元/月；商业物业每平方米建筑面积6.5元/月。非经业主大会审议通过，乙方在合同期内不得提高住宅收费标准。
天然居商业中心（顺电）位处小区红线范围内，其外围清洁、保安等服务由物业公司统一提供，物业公司须按6.5元/平方米的统一标准向其业主收取服务费。
3、甲方对物业服务质量进行监督，并聘请中介机构对乙方的物业服务费收支账目进行审查，所需费用列入物业服务费中支付，乙方须按甲方决议要求的时间拨付相关费用。逾期欠费按照每日千分之五的标准，从乙方酬金中向甲方支付违约金。
4、天然居物业服务费同业主缴纳的本体公共维修基金分离。物业服务费由乙方直接向业主按月单独收取；乙方应在每月10日前，向缴费业主提供上月物业服务收费明细单并接受业主查询。乙方必须按双方合同约定的收费标准收费，做到计费准确，收费公开透明，不乱收费。
5、甲方业主应自觉按时缴纳物业服务费，不得拖欠。逾期欠费业主将按每日万分之五的标准计算违约金。甲方同意，乙方有权对欠费期超过1个月的业主进行公示通报；对欠费期超过3个月的业主，可提起讼诉进行追讨，败诉方除补缴纳物业管理费外，还应承担胜诉方合理的律师费用，具体按照法院判决执行。
6、天然居住宅禁商，应依法禁止改变原法定规划“住宅”使用功能作商业用途。乙方对改变住宅使用功能的行为，应及时向政府有关执法部门申请处理。
7、 乙方按季度向甲方通报业主欠费的详细情况，甲方应协助乙方催缴物业服务费。反对任何人在天然居无理拖欠物业服务费，侵害缴费业主的共同利益。物业服务费属全体业主共有，对于拖欠物业服务费的情况，乙方应在法律追诉期内及时提起诉讼，否则由乙方承担因追诉期已过而给全体业主带来的相应损失。

第五条 财务管理制度
1、为落实甲方监督，做到事前有效监管，小区物业服务费、停车费全部收入均必须纳入甲乙双方设立的一个银行共管帐户，全部收支必须通过该帐户运作。任何收入不经该账户运作即为侵占业主公共财产。
2、除了涉及安全、消防、设备急修等突发紧急情况，所有物业服务费支出均须由乙方提前向甲方提出预算报告，经甲方审批后方可支出。对突发紧急情况下的支出，乙方须于3日内向甲方报告。未经甲方批准的支出由从乙方酬金中扣除。
3、乙方人员薪酬支出由乙方按照市场标准向甲方进行年度预算报告，其它支出实行季度预算报告，预算报告中可列明用于物业日常维修维护的机动资金，该笔资金使用情况须在随后季度预算报告里补报审批。年度预算报告乙方应至少提前一个月向甲方审议提交审议，季度预算报告乙方应至少提前半个月向甲方提交审议，甲方逾期未作出决定的视同批准相关预算报告。
4、所有预算报告，获得甲方批准后，由乙方在3日内向全体业主公布（公布期不得少于15天）。
5、经甲方批准的乙方人员薪酬支出、按合同约定提取的酬金以及经甲方批准的合同外包服务费用，按季度由甲乙双方从共管账户划拨到乙方账户。小区其它物业支出，按照甲方批准的季度预算报告，按月度划入乙方账户。
6、每月月底，乙方须将相关支出单据报告甲方，实行甲乙双方会签，审核该项支出是否符合提前审批的预算报告。未经双方会签的支出由乙方自行从酬金中支付。会签时甲方认为不符合预算报告的支出，必须首先向业主公开报告，双方协商时暂时先由乙方从酬金中支付，双方协商不成的，提交业主大会表决决定是否可从物业管理费中列支。若业主大会表决结果认为相关支出符合预算报告，再从甲乙双方共管账户中支出。
7、每月月底，甲乙双方会签当月支出后，若实际支出小于预算报告批准的支出金额，除非甲方同意将余额作为其它项目拨款，否则乙方须在一周内将相关金额划回甲乙双方共管账户。

第六条 合同期限
本物业服务合同有效期两年，即自公元2010年12月1日至2012年11月30日止。

第七条 物业服务项目分包合同和涉及业主直接利益的重要合同
1、鉴于物业管理社会化分工，目前天然居小区的清洁、绿化、电梯日常维护等分包给专业公司管理，乙方对分包服务的效果承担责任。乙方承诺，天然居小区的综合管理等重要服务不得外包。本小区所有外包物业服务，如绿化、清洁、电梯养护等等，均实行公开招标。小区的供水、供电、消防系统的设备维修，除消防智能控制系统、监控门禁系统可交有资质单位维保外，其它应由乙方天然居管理处维修工程部负责。
2、为确保公平招标、避免发生利益输送、落实乙方对外包服务的管理责任，天然居所有外包服务的招标工作，如果没有乙方关联单位（或部门）参与投标，由乙方负责组织进行招标，甲方全程监督；如果有乙方关联单位（或部门）参加投标，则由甲乙双方共同组成招标小组（其中甲方3人、乙方2人）进行招标。所有招标工作全程向业主公开。
3、依法，天然居的外包服务合同都必须以本物业服务合同作为法律基础。本小区在签订本合同之前由乙方签订的各项物业服务外包合同，依法均已于2010年11月30日终止，乙方须最迟于本合同签订两个月之内，依照本合同规定的程序，完成所有外包服务新的招标工作。在相关外包服务招标工作完成前，乙方承诺协调有关公司做好服务工作。
4、天然居小区依法购买涉及小区业主直接利益的天然居停车场盗抢险等各类保险，相关合同签署需征得甲方批准。相关合同中涉及为乙方管理责任购买保险的部分，保险费由乙方自行从酬金中支付。

第八条  天然居物业专项维修资金的管理
    1、 天然居专项本体维修资金按政府收费标准，每平方米0.25元/月，由业主缴纳，目前由乙方代收。2010年12月31日之后的本体维修资金由物业企业代收转存市物业专项维修资金专户，本体维修资金收入进入甲乙双方共管帐户后转出需经业委会审批，2010年12月31日之前的专项维修资金仍存在业委会专用共管帐户，该账户由甲乙双方共同管理，须凭甲方公章、甲方法人代表私章、乙方法人代表私章三章齐备方可列支。专项维修资金的使用按照《深圳市物业专项维修资金管理规定》第十一条之规定，按照法定程序由业主大会表决继续使用或者由乙方移交市管理机构规定的账户。
    2、由开发商直接缴纳给市住房专用基金管理中心的天然居小区的公用设施维修专用资金归全体业主所有，其使用程序按照政府有关规定执行。
    3、物业公司和业主委员会未经业主大会审核批准，擅自动用本体维修基金将由其自行买单。任何单位或个人瞒报、挪用、贪污本体维修基金，将视为公共财产侵占行为，承担相关的法律责任。
    4. 天然居专项本体维修资金的收支账目，由乙方制定分户、分栋核算的物业专项维修资金明细，于每季度次月15日前，由双方联合在小区内向业主公布（公布时间不少于15天），接受全体业主的质询监督。
    5、天然居物管日常维护范围及主要项目是：维修更换大厦公共区域照明灯具、大厦对讲主机的维护、信报箱维修、公共主体排污下水管道维护疏桶、大厦空调风扇维护、公共通道门禁门锁维修更换、各类机电设备供水设备的维护和各项日常检测等。
        
第九条  小区停车场及会所等公共设施管理
1、在政府、法院裁定或判决天然居地下车库归属之前，乙方冻结相关租金收益，不向任何第三方输送利益。乙方将业主所交的任何费用（特别是停车费）交给第三方，均须提前公开向甲方出具、并向全体业主公示政府或者法院承认效力、明确停车场等产权归属的法律文件，否则即为侵占业主资产，负包括严重违反本合同等相应法律责任。若乙方因此冻结行为被第三方起诉导致败诉，相关损失可从天然居物业管理费中列支。
2、天然居小区实行封闭式管理。小区1、2、3号门设门岗值班，由业主刷卡出入，三个大门的门禁小门供应急及轮椅、儿童车及大件行李出入小区临时使用。所有无卡及来访人员统一从小区2号门岗处登记后进入，外来人员出小区也须经2号门并实行登记核消制度。
3、天然居大门改造完成后，乙方应严格控制核发门卡数量，对长期休眠的门卡及时核销。乙方应确保各栋楼门（包括地下车库楼门）随时保持关闭状态，对于无卡人员出入进行登记并记录出入时间，对回收废品、协助业主开锁等人员须派遣流动保安员全程跟随。
4、小区停车场、会所、游泳池等公共空间及设施只对业主及租户开放。为了避免业主之间产生纠纷，小区公共设施不得安插业主或业主亲属进行管理。
5、为确保泳池水质、并杜绝外来人员使用的情况，天然居小区游泳池由乙方直接管理，不得转租第三方管理。小区游泳池开放期间，管理处应监测好游泳池的水质，视水质情况合理安排泳池的换水，严格执行卫生消毒标准。如经有关部门检测水质不达标，每次扣除乙方酬金1000元。
6、经甲方与天然居会所业主（福田区政府物业管理中心）联合查明，天然居会所在本合同签订之前被出租系乙方擅自进行的越权行为。乙方承诺，将所有会所出租收入全部纳入甲乙双方共同管理的业委会公共账户，作为业主共有物业收入进行管理，凭业委会公章、业委会法人代表私章、物业公司法人代表私章齐备方可列支。
7、乙方应切实做好公共设备的日常维护保养，确保小区公共设备的完好率100%。

第十条、业主共有物业收入及其管理
    1、天然居小区机动车辆停车收费按照深圳市政府有关部门关于停车收费标准的规定执行，停车费收入与物业服务费收入统一账户管理，乙方对停车费收入不得提取酬金。天然居非机动车辆可在小区制定地点免费停放。
    2、乙方应加强天然居停车场收费管理，为业主提供便利。对于临时来访亲友等车辆，须通过监控中心，确认业主在家后方予放行，并登记发放凭证，出门凭证放行。
    3、天然居属私家物业，反对任何单位和个人以任何借口在天然居停车场耍特权，停“霸王车”。任何非执行公务的车辆在天然居停放，必须一律缴费。对在天然居耍特权，停“霸王车”的，乙方协助甲方向深圳市纪检监察部门举报，并诉诸媒体曝光。停车场同时应为到小区执行公务的车辆提供出入便利，确保车场停车安全。
    4、天然居所有广告设置、所有公共场所（包括会所在内）出租均须经甲方批准，为免乙方不必要地提取10%佣金，本小区所有广告及公共场所出租均由甲方直接同相关单位签订合同，所有广告费收入和场地出租收入均由相关单位缴税后直接打入甲方专设的业主公共账户。该账户须凭业委会公章、业委会法人代表私章、物业公司法人代表私章齐备方可列支，甲方每季度公布银行对账单，公开接受业主监督。
    5、在本合同生效前，若乙方已提前收取本物业合同有效期间的广告费、场地出租费，经甲方批准可设广告或可予出租的，乙方须在本合同生效之日起一周内将相关款项打入甲方专设的业主公共账户，逾期欠费按照每日万分之五的标准从乙方酬金中支付违约金。
    6、天然居小区需要动用小区专项维修资金、广告及租金收入等公共资金进行的工程，均须按照《天然居业委会关于小区工程监督的流程规范》（见合同附件2）规定的程序进行，实行甲方、乙方互相监督制衡，接受业主监督。

第十一条 业主委员会经费
    1、天然居业主委员会每月由业委会秘书负责领取1000元主任津贴，供业委会集体使用。业委会秘书若由业委会委员兼任则每月秘书津贴为500元，业委会若另行聘请专职秘书，则每月津贴为1500至2500元（具体标准由甲方根据每月工作量确定）。相关津贴在物业服务费中立项列支，由乙方每月25日前支付。
2 、按照《深圳经济特区物业管理条例》第22条规定，业主大会、业主委员会活动经费从物业服务费中列支，收支账目接受业主的监督审查。为鼓励热心业主协助业委会组织业主大会相关工作，每次业主大会按每户3元的标准对热心业主进行补贴，补贴费用从物业服务费中列支。
    3、甲方单独安装电话一部，电话费作为业主委员会活动经费从物业服务费中，支出情况按照有关规定公布，公开接受监督。
    4、甲方活动经费不足，可由业主募集、物管赞助、接受社会募捐或利用小区资源开发募集，但不得从事商业牟利活动。

第十二条 合同考核及违约责任
1、为确保乙方对小区卫生和保安服务质量，每季度第一个月由甲方组织进行卫生和保安服务质量季度考评，考评总分100分，包括公开随机抽样调查（占80分）和直接检查（占20分）。抽样检查在各栋选取约20%的业主（总数为200户）进行满意度调查，由业主对小区20项卫生和保安服务（见合同附件）在满意（4分）、较满意（3分）、一般（2分）、较不满意（1分）、不满意（0分）四个选项中作出选择，抽样调查得分为受访业主调查结果的平均分。直接检查由甲方根据小区业主投诉（包括现场投诉、电话投诉和网上投诉）解决情况以及现场检查情况，按照20项卫生和保安服务分项评分，每项满意为1分，不满意为0分。
为鼓励热心业主参加抽样调查，每次考评按每户3元的标准对参与调查工作的业主进行补贴，补贴费用从物业服务费中列支。
根据季度考评结果，分别实施以下措施：
1），若考评总分达到80分，则由甲方从业主公共账户中向乙方发放业主奖5万元。相关奖励须用于乙方具体人员奖励，奖励方案经甲方审批后向业主公示。
2），若考评总分达到70分，则由甲方从业主公共账户中向乙方发放业主津贴2万元。相关奖励须用于乙方具体人员奖励，奖励方案经甲方审批后向业主公示。
3），若考评总分达到60分，由甲方发布考评合格公告，不发放业主奖励或津贴。
4），若考评总分仅达50分，由甲方发布考评不合格公告，不对乙方进行扣罚。连续两次考评总分仅达50分的，在甲方发布第二次考评公告之日起一周内，乙方须从酬金中向甲方专设的业主公共账户缴纳5万元罚金。逾期欠费按照每日万分之五的标准从乙方酬金中支付违约金。
该笔罚金若随后一季度考评总分达到80分，由甲方返还乙方1/2。
5），若考评总分仅达40分，由甲方发布考评不合格公告，并对乙方进行扣罚。乙方须于甲方发布公告之日起一周内，从酬金中向甲方专设的业主公共账户缴纳2万元。连续两次考评总分仅达40分的，在甲方发布第二次考评公告之内起一周内，向甲方专设的业主公共账户缴纳10万元。逾期欠费按照每日万分之五的标准从乙方酬金中支付违约金。
该笔罚金若随后一季度考评总分达到80分，由甲方返还乙方1/2。
6），若考评总分低于40分，乙方须于甲方发布公告之日起一周内，从酬金中向甲方专设的业主公共账户缴纳10万元。连续两次考评总分低于40分的，在甲方发布第二次考评公告之内起一周内，向甲方专设的业主公共账户缴纳20万元。逾期欠费按照每日万分之五的标准从乙方酬金中支付违约金。
该笔罚金若随后一季度考评总分达到80分，由甲方返还乙方1/2。
7），若考评总分连续三次低于40分，除按照以上条款进行扣罚外，甲方须召开业主大会，表决是否解聘现有物业公司并公开招聘新的物业公司。乙方承诺按时缴纳罚金并服从、执行业主大会决定。
2、为落实天然居封闭式管理等各项工作、杜绝小区发生盗窃等各类案件，确保合同条款严格执行，乙方在本合同正式签署3天前，向甲方专设的业主公共账户缴纳安全管理风险押金贰拾万元（20万元），逾期欠费按照每日万分之五的标准从酬金中支付违约金。
若本合同生效期间小区内未发生盗窃等案件，甲方不存在明显违反合同条款的情况，则在合同到期后一周内由甲方退还乙方；若发生案件，乙方须承担赔偿责任，并视案件具体情况，由甲方审议确定风险押金扣除比例。乙方对甲方确定的扣除比例有异议的，由甲方召开业主大会进行讨论。

第十三条 物业服务其它约定
1、乙方在在本物业合同签署前向天然居业主公开作出的《郑重承诺》作为本合同附件，其中工程项目于本合同生效之日起3个月内完成。其中更换电梯地面、更换垃圾桶、重新油漆钢结构部件等各项费用须从乙方所获酬金列支，不得从物业服务费列支。
2、若因物业安全管理不当；未做好外来人员来访登记及出入物品放行检查；巡逻不到位；违规、失职、脱岗；门禁、对讲设施不能正常使用，安全设施失效；监控装置未起作用，录相缺失；门岗、巡逻原始登记记录不全；监守自盗；发现案情不作为；发生案件后隐瞒不报等乙方管理责任，经司法认定确由乙方责任造成业主家中被盗抢、车辆被损坏或盗窃以及其它财产损失和意外事故，乙方承担相应赔偿责任。其中涉及业主家庭财产被盗抢的，在警方未破案之前，乙方先行承担相应赔偿，若司法认定乙方无责，再由相关业主向乙方返还相应赔偿。若小区发生任何治安等案件，乙方在及时报案的同时，须在最长1日内向甲方通报案件情况，否则风险押金扣除比例加倍。
3、乙方配合甲方业主委员会的正常监督、维权活动。包括配合甲方随时检查小区监控录像内容，确保甲方公告在小区内完整、有效张贴，在规定期限内若公告发生被撕毁或丢失等情况，及时补贴公告等。乙方有责任维护小区业主对物管实名署名提出建议与意见的权利，并及时制止撤除小区内各类不署名的乱张贴。乙方若随意撕毁业主实名张贴物或未及时撤除匿名乱张贴均视为工作失职，一次罚款1000元，由甲方在风险押金中直接扣罚。
4、乙方定期清理小区室内外公共通道的杂物，保持消防通道的畅通。
5、乙方工作人员玩忽职守、敷衍了事、不能胜任职责，造成业主重大损失或遭业主多次投诉，经业委会查实并出具书面通知，乙方应予撤换，不得在天然居小区继续服务。
6、乙方向甲方提出的所有报告、申请在送书面文件的同时，均在天然居网站www.tianranju.net公开发布，维修申请在网上发布现场照片，以便于第一时间接受广大业主监督。

第十四条 合同的终止、续约与交接
1、双方约定并达成共识：物业管理是一种商业服务，应遵循市场经济的原则规律，本着公平、诚信的商业道德，双方合作互动，共同发展进步，实现双赢。
2、天然居物业合同到期后，双方均有权平等选择去留，尊重对方的选择。同等条件下，乙方具有优先续聘权。合同到期，双方合同关系即终止。乙方应提前30天按政府、行业法规、填报固定资产、办公设备、家具、大厦资料、警用器材等交接清单，送业主委员审核。合同到期后，双方应作好财务账目、扣款账号的验收移交。
3、乙方愿意续签合同，应在合同到期前60天，书面通知甲方。由甲方进行公示通报，召开业主大会进行表决确认，管理服务期间无重大失职过失，无财务弄虚作假，表决结果业主同意续签率达到法定条件的，由甲方直接同乙方续签合同。业主大会表决，业主大会同意续签率达不到法定条件，原合同到期后自行终止。由甲方公开招聘物业服务公司。
4、天然居小区停车费问题、天然居商业中心物业服务费问题、天然居会所以及财务管理制度均涉及业主根本权益，双方约定若乙方违反本合同中相关条款规定，包括乙方未冻结向第三方输送天然居停车费、乙方未按合同规定标准向天然居商业中心业主收取物业服务费及专项维修资金或若相关业主拒绝缴纳物业服务费及专项维修资金时乙方未及时提起法律诉讼、乙方未经甲方批准将天然居公共场所出租给任何第三方等情况，由甲方直接解除本合同，另行组织公开招聘。在公开招聘的新物业公司进驻前，乙方承诺继续提供天然居物业服务。
5、在前述条款之外双方约定，在本合同执行中，若因乙方的责任出现严重安全事故；若乙方管理失职或不作为，造成物管服务质量严重下降，经甲方多次提出不整改或整改效果不明显，双方意见分歧严重，双方协商不成功，甲方可免责单方提前提出，经业主大会表决通过，可以解除物管合同。
6、在本合同执行中，若乙方出现严重经济亏损，双方不能重新达成新的调整协议，乙方可在服务一整年度期满前60天，书面向甲方提出解除合同申请，双方另行协商确定合同中止相关事项。但不到一整服务年度，乙方单方解除合同将视为违约行为，将承担不少于贰拾万元（20万元）的经济赔偿责任。
7、在前述条款规定的情形之外，甲方在合同约定期限内单方提出解除合同，将视为甲方违约行为，将承担贰拾万元（20万元）的经济赔偿责任。
8、新老物业管理公司的交接过渡期最长为2个月，原物业管理公司应提供过渡期物业服务；2个月过渡期满后，必须按规定进行交接、撤离。合同期满后，如甲方召集业主大会确定新的物业管理公司，乙方须在甲方规定的时间内撤出天然居小区，如推迟一天，按每天5000元计算乙方的违约金；非因乙方以及新的物业公司原因导致乙方不能顺利完成交接的，造成后果由甲方承担，如推迟一天，按每天5000元计算甲方的违约金；非因乙方原因导致乙方不能顺利完成交接的，造成后果由甲方承担，如推迟一天，按每天5000元计算甲方的违约金。

第十五条  双方争端与解决方式
1、甲方、乙方以及业主因物业服务发生争议的，应平等协商解决。协商不成的，任何一方均可向深圳仲裁委员会提出仲裁申请，对冲裁结果不服可依法提起诉讼。
2、一方单方解除合同的理由不充分的，另一方有权请求赔偿损失。
3、乙方未给予甲方交接过渡期而擅自停止物业管理服务的，应向甲方赔偿损失，损失难以计算的，按照全体业主一个月物业管理服务费总额计算。
4、乙方服务未达到服务标准，给物业共同利益造成损害的，应向甲方赔偿损失；给业主个人造成损害的，应向业主个人赔偿损失。

第十六条  其他事项
1、本合同所有附件均为本合同的组成部分，具有合同同等的法律效力。
2、乙方可制订约束其内部工作人员的管理办法和操作规程以履行本合同。乙方在业主公约与本合同以外制订涉及业主权利义务的物业管理办法的，以及向业主收取本合同约定以外的其他费用的，应获得甲方批准。
3、本合同一式七份，甲方执两份，乙方执四份，政府主管部门备案一份，七份合同具有同等法律效力。本合同自甲乙双方签字并盖章起生效，对甲乙双方及天然居小区全体业主具有法定的约束力。

甲方：深圳市福田区天然居业主委员会        乙方深圳天健物业管理有限公司
代表：                                    代表：
年   月    日                           年   月    日
合同附件1：《天然居物业服务抽样检查考核标准》
合同附件2：《天然居业委会关于小区工程监督的流程规范》
合同附件3：《天健物业管理有限公司郑重承诺》



合同附件1：
天然居物业卫生、安全服务抽样检查考核标准（共80分）
序号        考核项目        满意        比较满意        一般        较不满意        不满意
1        所有外来人员经过登记、询问才能进入小区                                       
2        保安队伍稳定、60%保安工作6个月以上                                       
3        对住满一年的业主或租户熟悉率达90%以上                                        
4        各栋楼门随时保持关闭并有保安人员巡视                                       
5        收废品、开锁等人员在小区内有保安跟随                                       
6        保安人员不为非业主开门、提醒业主刷卡出入                                       
7        地下车库出入口门禁正常并随时保持关闭                                       
8        除非是小区业主、租户或经保安核实身份的住户亲友，其他人的车辆无法进入车库                                       
9        停车场24小时有保安巡视并协助停车事宜                                       
10        及时、定期向业主通报小区是否发生案件                                       
11        楼道、电梯、绿地等公共部位清洁每天不少于两次，目视干净                                       
12        地面垃圾滞留不超过1小时                                       
13        5-10月蚊蝇蟑螂老鼠的消杀每月不少于4次，其余月份每月不少于2次                                       
14        小区公厕干净、无异味，无外来人员使用                                       
15        小区非公告栏位置没有乱张贴                                       
16        儿童游乐设施定时清洁、消毒                                       
17        有效提醒猫狗主人不让宠物随地大小便                                       
18        游泳池池水干净卫生、周边环境整洁                                       
19        顺电楼下垃圾站干净卫生、无异味                                       
20        业主现场、电话及网上投诉24小时内答复                                       

合同附件2：
《天然居业委会关于小区工程监督的流程规范》
一，为实现天然居小区工程（注：指需要动用小区专项维修资金、广告及租金收入等公共资金进行的工程）的公开透明，达到业委会与物业公司的科学分工与监督制衡，特制订本规范。
二，天然居工程实行业主大会授权、业委会决策监督与物业公司具体操作之间相互衔接、相互制衡的流程。
三，业委会对天然居工程招标或邀标进行监督，监督形式可为以下几种：
1，在工程招标或者邀标前，咨询相关公司、相关技术、相关市场行价并在小区网站公开发布；
2，在工程招标或邀标过程中随时监督物业公司具体工作情况；
3，除非委托专业公司招标的项目，小区工程均须由业委会和物业公司联名，至少提前3天公布开标时间、地点，召开业委会公开会议，以现场表决方式公开进行开标；
四，除非委托专业公司招标，天然居工程招标、邀标以及工程财务支出等工作由物业公司负责进行：
1，天然居工程均须公开实行招标或邀标，招标或邀标经业主大会或业委会作出决策后，除非委托专业公司招标，都由物业公司负责进行招标或邀标具体工作，招标或邀标均须向业主至少公示5天，接受业主推荐有资质的公司参与平等竞标；
2，招标或邀标应依法至少达到3家或3家以上公司参与竞标，才可以由物业公司提请业委会组织公开会议进行开标；若达不到3家公司竞标的规模，物业公司应延长公开招标或者邀标的时间，直至达到3家或3家以上公司竞标；
3，物业公司应要求所有参与竞标的公司密封报价以供最终统一开标；
4，为便于业主参与，开标会时间须放在晚上或者周末，地点均在小区内举行，具体时间和地点由业委会与物业公司联名提前3天向业主公开；
5，开标会上，由业委会现场经表决决定中标单位；物业公司应派员参加，现场解答招标或邀标过程中的相关问题；
6，天然居专项维修资金账户与广告租金等收入均实行业委会与物业公司共管，须同时出具业委会公章、物业公司法人代表私章、业委会法人代表私章方可支出；物业公司应及时将当月业主所交专项维修资金以及按照合同应当共管的广告和租金等收入划入共管账户，接受业委会监督；
7，开标之后，工程若需从专项维修资金账户中列支，由业委会会同物业公司从共管账户中支出；工程若需从小区广告费收入中列支，由于广告费收入按比例分别划入物业公司账户和物业公司业委会共管账户，物业公司须按相应比例从公司账户和共管账户中支出相关款项；
8，工程合同的具体签署由物业公司根据业委会的书面授权文件进行，工程的监理由物业公司根据工程合同进行。
9，工程完工后验收环节须由业委会参与，经业委会书面同意、完备验收手续后才能竣工结算。
天然居业主委员会
2010年8月20日

合同附件3：《天健物业公司郑重承诺》
如果续聘天健物业我们郑重承诺：
一，历年管理处的账面亏损由物业公司承担，以前未让业主补亏，今后也不会让业主承担。
二，小区专业管理项目（电梯、绿化、清洁）面向社会公开招标。
三，持续提高服务水平，大堂保安服务将持续设岗，并非临时措施。
四，在合同期内，不上涨管理费。
五，上门维修免收人工费。
六，更换小区美化庭院垃圾桶。
七，对小区钢结构部件重新油漆。
八，对电梯地面进行更换。
九，每年组织重阳节活动，五十五周岁以上老人每人赞助100元。
十，协调开发商对下列设施进行更新：
1，对车库地面翻砂进行维修；
2， DEF连廊顶棚维修费用由开发公司承担。
深圳市天健物业管理有限公司
2010年10月

回复 2# 狗不如


    第二条  天然居物业服务项目
    1、天然居房屋建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等）的维修、养护和管理。
    2、天然居房屋建筑本体共用设施设备（共用的上下水管道、污水管、垃圾库、抽风排烟道、共用照明、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、供水系统等）的维修、养护、管理和运行服务。
改：（公共的上下水、污水管道、垃圾收集点及垃圾中转站、通风及排烟系统、公共照明、供水及配电系统、楼内消防设施设备、电梯、空中花园、通风井平台、会所等）的维修、养护、管理和运行服务。
  5、天然居公共环境（包括公共场地、房屋建筑物共用部位、消防通道）的清洁卫生、垃圾的收集、清运，小区消杀，公共区域绿化等。
改：（包括公共场地、房屋建筑物共用部位、消防通道、室外公共广场、儿童游乐场、游泳池、连廊、围栏）的清洁卫生、垃圾的收集、清运，小区消杀，公共区域绿化等。
2、为落实甲方监督，做到事前有效监管，除了涉及安全、消防、设备急修等突发紧急情况，所有物业服务费支出均须由乙方提前向甲方提出预算报告，经甲方审批后方可支出，未经甲方批准的支出由乙方自行买单。小区的物业服务费财务收支只设一个银行帐户，（小区的物业服务费及其它财务收支只设一个银行帐户）全部收入与支出通过这一帐户运作，该帐户除乙方印鉴外由甲方增加一个印鉴进行监管，印鉴齐全方可列支。
3、乙方人员薪酬支出由乙方按照市场标准向甲方进行年度预算报告，其它支出实行季度预算报告，预算报告中可列明用于物业日常维修维护的机动资金，该笔资金使用情况须在随后季度预算报告里补报审批。对突发紧急情况下的支出，乙方须于3日内向甲方报告。未经甲方批准的物业服务费支出，由乙方从酬金中自行买单。所有预算报告，获得甲方批准后，在3日内向全体业主公布（公布期不得少于15天）。
4、根据天然居业主大会审议决定，经甲乙双方协商约定，天然居物业服务费按原标准收取：住宅物业每平方米建筑面积2. 80元/月；商业物业每平方米建筑面积6.5元/月。非经业主大会审议通过，乙方在合同期内不得提高收费（及降低商业）标准。
天然居商业中心（顺电）位处小区红线范围内，其外围清洁、保安等服务由物业公司统一提供，物业公司须按6.5元/平方米的统一标准向其业主收取服务费。（物业公司不得低于小区商业标准6.5元/平方米向其收取服务费，此收费标准不含空调费在内）5、甲方对物业服务质量进行监督，并聘请中介机构对乙方的物业服务费收支账目进行审查，所需费用列入物业服务费中支付，乙方须按甲方决议要求的时间拨付相关费用。逾期欠费按照每日万分之五的标准，从乙方酬金中向甲方支付违约金。

改：2、为落实甲方监督，做到事前有效监管，除了涉及安全、消防、设备急修等突发紧急情况，所有物业服务费支出均须由乙方提前向甲方提出预算报告，经甲方审批后方可支出，未经甲方批准的支出由乙方自行支付。小区的物业服务费2、为落实甲方监督，做到事前有效监管，除了涉及安全、消防、设备急修等突发紧急情况，所有物业服务费支出均须由乙方提前向甲方提出预算报告，经甲方审批后方可支出，未经甲方批准的支出由乙方自行买单。小区的物业服务费及其它财务收支只设一个银行帐户，全部收入与支出通过这一帐户运作，该帐户除乙方印鉴外由甲方增加一个印鉴进行监管，印鉴齐全方可列支。
3、乙方人员薪酬支出由乙方按照市场标准向甲方进行年度预算报告，其它支出实行季度预算报告，预算报告中可列明用于物业日常维修维护的机动资金，该笔资金使用情况须在随后季度预算报告里补报审批。对突发紧急情况下的支出，乙方须于3日内向甲方报告。未经甲方批准的物业服务费支出，由乙方从酬金中自行支付。所有预算报告，获得甲方批准后，在3日内向全体业主公布（公布期不得少于15天）。
4、根据天然居业主大会审议决定，经甲乙双方协商约定，天然居物业服务费按原标准收取：住宅物业每平方米建筑面积2. 80元/月；商业物业每平方米建筑面积6.5元/月。非经业主大会审议通过，乙方在合同期内不得提高住宅收费标准。
天然居商业中心（顺电）位处小区红线范围内，其外围清洁、保安等服务由物业公司统一提供，物业公司不得低于小区商业6.5元/平方米的标准向其收取服务费，此收费标准不含其空调费在内。5、甲方对物业服务质量进行监督，并聘请中介机构对乙方的物业服务费收支账目进行审查，所需费用列入物业服务费中支付，乙方须按甲方决议要求的时间拨付相关费用。逾期欠费按照每日万分之五的标准，从乙方酬金中向甲方支付违约金。
8、天然居住宅禁商，禁止改变原法定规划“住宅”使用功能开公司。根据相关法规，经天然居业主大会审议决定和甲乙双方协商约定，对未获得国土规划部门批准；未取得公安消防部门许可证书；未获得天然居业主委员会批准，擅自改变原法定规划住宅使用功能，在天然居违法违规开办公司的业主或租户，在其公司未搬出天然居期间，物业服务费按每平方米8.00元/月收取,并按商业用水、用电标准扣缴水电费。
9. 天然居楼内二次加压供水属全体业主共有，对故意拖欠物业服务费及水费，拒不改正者，对长期改变原住宅使用功能在天然居住宅楼内开办公司，拒不搬迁的商业用水、用电户，经甲方同意并经水务部门授权，乙方有权停止供水服务，并报请供电部门，要求对其停止供电。
10. 乙方按季度向甲方通报业主欠费的详细情况，甲方应协助乙方催缴物业服务费。反对任何人在天然居无理拖欠物业服务费，侵害缴费业主的共同利益。
改：8、天然居住宅禁商，应依法禁止改变原法定规划“住宅”使用功能作商业用途。根据相关法规，经天然居业主大会审议决定和甲乙双方协商约定，对未获得国土规划部门批准；未取得公安消防部门许可证书；未获得天然居业主委员会批准，擅自改变原法定规划住宅使用功能，在天然居违法违规开办公司作商业用途的业主或租户，在其公司未搬出天然居期间，物业服务费按每平方米8.00元/月收取,并按商业用水标准扣缴水费。乙方对不恢复原使用功能的行为，应及时向政府有关执法部门申请处理。
9. 天然居楼内二次加压供水属全体业主共有，对故意拖欠物业服务费及水费，拒不改正者，对长期改变原住宅使用功能在天然居住宅楼内开办公司，拒不搬迁的商业用水、用电户，经甲方同意并经水务部门授权，乙方有权停止供水服务，并报请供电部门，要求对其停止供电。
10. 乙方按季度向甲方通报业主欠费的详细情况，甲方应协助乙方催缴物业服务费。反对任何人在天然居无理拖欠物业服务费，侵害缴费业主的共同利益。

第四条  天然居物管服务收费标准
1、天然居物业实行“酬金制”的物业服务收费方式管理，天然居物业服务费依法归业主所有，乙方酬金沿用上—物业合同标准—即按物业管理成本费用总额的10%计取酬金。为防止小区出现亏损导致物业公司变成业主的债权人的情况，本小区物业服务费支出实行量入为出的原则，物业公司年度支出不得超过小区总收入，如果有超出情况，超出部分从物业公司提取的合理佣金中减除，不足部分由物业公司支付。2、为落实甲方监督，做到事前有效监管，除了涉及安全、消防、设备急修等突发紧急情况，所有物业服务费支出均须由乙方提前向甲方提出预算报告，经甲方审批后方可支出，未经甲方批准的支出由乙方自行买单。小区的物业服务费财务收支只设一个银行帐户，全部收入与支出通过这一帐户运作，该帐户除乙方印鉴外由甲方增加一个印鉴进行监管，印鉴齐全方可列支。
3、乙方人员薪酬支出由乙方按照市场标准向甲方进行年度预算报告，其它支出实行季度预算报告，预算报告中可列明用于物业日常维修维护的机动资金，该笔资金使用情况须在随后季度预算报告里补报审批。对突发紧急情况下的支出，乙方须于3日内向甲方报告。未经甲方批准的物业服务费支出，由乙方从佣金中扣除，不足部分由乙方支付。所有预算报告，获得甲方批准后，在3日内向全体业主公布（公布期不得少于10天）。

8、天然居住宅禁商，禁止改变原法定规划“住宅”使用功能开公司。根据相关法规，经天然居业主大会审议决定和甲乙双方协商约定，对未获得国土规划部门批准；未取得公安消防部门许可证书；未获得天然居业主委员会批准，擅自改变原法定规划住宅使用功能，在天然居违法违规开办公司的业主或租户，在其公司未搬出天然居期间，物业服务费按每平方米8.00元/月收取,并按商业用水、用电标准扣缴水电费,如果由于乙方未能收取到管理费，支付给乙方的佣金也相应减除此管理费部分。

根据季度考评结果，分别实施以下措施：

(此部分建议用表格实现，而且建议不要那么详细)

1），若考评总分达到80分，则由甲方从业主公共账户中向乙方拨付5万元，用于发放业主奖。奖励标准为向20%的清洁和保安人员发放优质服务奖，每人奖金1000元；向80%清洁和保安人员发放鼓励奖，每人奖金300元；优质服务奖获奖名单由乙方向甲方提出，经甲方公示后批准生效。

2），若考评总分达到70分，则由甲方从业主公共账户中向乙方拨付2万元，用于发放业主津贴。津贴标准为向20%的情节和保安人员发放良好服务津贴，每人补贴500元；向80%的情节和保安人员发放服务津贴，每人补贴100元；

3），若考评总分达到60分，由甲方发布考评合格公告，不发放业主奖励或津贴；

4），若考评总分仅达50分，由甲方发布考评不合格公告，不对乙方进行扣罚。连续两次考评总分仅达50分的，在甲方发布第二次考评公告之日起一周内，乙方须从酬金中向甲方专设的业主公共账户缴纳5万元罚金。逾期欠费按照每日万分之五的标准从乙方酬金中支付违约金。

该笔罚金若随后一季度考评总分达到80分，由甲方返还乙方1/2。

此部分好像和合同无关

第十一条 业主委员会承诺

1、所有业委会会议均提前3天发布公告时间、地点，便于业主自由参加。

2、所有决议均在天然居网站www.tianranju.net及时发布，接受业主监督。

3、甲方全体成员不得利用监督权以权谋私，不得在本大厦物管队伍中安插亲友。

4、甲方全体成员自觉按期缴纳物业管理费、本体维修基金和停车费，不侵占业主利益，不无理干涉物业管理公司的正常经营，不无理煽动业主拒缴物业管理服务费。

5、甲方不作出与物业管理无关的决定，不从事与物业管理无关的活动。不组织、参与危害社会、社区安全稳定的非法集会、集体上访活动。

回复 4# aguan

是的，我们签的是合同，只要求把条件、要求列清，有奖罚条件。更具体的只有细则去规定了，合同不可能列细则。

合同不规定罚则，就没办法执行。就像前任业委会合同签的是一个样，可是物业公司不执行，等于条文形同虚设。

如果觉得过细的话，看看怎样粗点，同时又能促使随后物业必须和我们签订罚则。

业委会承诺的部分，主要是看到原合同有，确实可以删除。

周末2天还是碰头讨论吧，这样讨论效率很低

深圳市福田区天然居物业服务合同 （2010年12月1日——2012年11月30日）

甲方：深圳市福田区天然居业主委员会
乙方：深圳市天健物业管理有限公司

    为保障天然居物业服务正常进行，根据《合同法》、《中华人民共和国物权法》《深圳经济特区住宅区物业管理条例》等国家、地方法律、法规，本着“分清产权利益，明确权利义务”的指导原则，在平等、自愿、协商一致的基础上，按照天然居业主大会决议，由乙方对天然居实行专业化、一体化的物业管理服务。双方约定并达成共识：物业服务应遵循市场经济规律，诚信、公平、遵守商业道德，双方合作互动，推动天然居居住品质持续上升。

第一条　天然居物业基本情况
   小区位置：深圳市福田区香梅北路
   占地面积：27134平方米；总建筑面积：139356.25平方米,其中一期高层住宅建筑面积：139356.25平方米，二期商业中心建筑面积：7662.71平方米；总建筑面积：147018.96总户数1032户。（特别备注：以上数字，最终以小区竣工验收报告数字为准）

第二条  天然居物业服务项目
    1、天然居房屋建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等）的维修、养护和管理。
    2、天然居房屋建筑本体共用设施设备（公共的上下水、污水管道、垃圾收集点及垃圾中转站、通风及排烟系统、公共照明、供水及配电系统、楼内消防设施设备、电梯、空中花园、通风井平台、会所等）的维修、养护、管理和运行服务。
    3、天然居规划红线内属物业管理范围的市政公用设施（道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车房棚、停车场等）的维修、养护和管理。
    4、天然居规划红线内的配套服务设施的维修、养护和管理，维护小区车辆出入口的交通秩序。
    5、天然居公共环境（包括公共场地、房屋建筑物共用部位、消防通道、室外公共广场、儿童游乐场、游泳池、连廊、围栏）的清洁卫生、垃圾的收集、清运，小区消杀，公共区域绿化等。
    6、天然居小区交通管理、承担天然居小区机动车和非机动车辆的停泊管理。
    7、对天然居实行24小时封闭式管理，对天然居规划红线内范围进行全天候监控巡视，实行外来人员来访登记制度，配合和协助公安机关做好小区公共秩序维护工作。
    8、根据业委会决议，组织天然居社区文化娱乐活动。
    9、做好天然居物业及物业管理档案、资料的建立和保存工作。
    10、做好政府法规和行业政策所规定的应由物业服务公司承担的其它工作。
11、乙方依据本合同约定，聘请专业机构承担机电设备维修养护、清洁卫生、园林绿化、工程施工等专项服务，但不得将该物业管理区域全部物业服务一并委托或者转交其他单位或者个人。

第三条  天然居物业服务标准
    1、乙方按《深圳天然居物业服务合同》提供服务，绿化、美化小区保持“园林式、花园式”小区达标称号，保持物业管理国家示范小区水准。乙方提供的服务标准按照深圳市住房和建设局已公示的《深圳市服务业务规范（草案）》中“一级”标准执行。（该《规范》正式发布后以正式发布的“一级”标准为准）
2、甲方按照《深圳市服务业务规范（草案）》中“一级”标准，结合天然居小区实际，对乙方物业服务质量进行季度考核评分与相应奖惩，考核评分细则见第十一条第一款规定。

第四条  天然居物管服务收费标准
1、天然居物业实行“酬金制”的物业服务收费方式管理，天然居物业服务费依法归业主所有，乙方按物业管理支出总额10%的标准按季度提取酬金。为防止小区出现亏损导致物业公司变成业主的债权人的情况，本小区物业服务费支出实行量入为出的原则，物业公司年度支出不得超过小区总收入。
2、为落实甲方监督，做到事前有效监管，除了涉及安全、消防、设备急修等突发紧急情况，所有物业服务费支出均须由乙方提前向甲方提出预算报告，经甲方审批后方可支出，未经甲方批准的支出由乙方自行支付。小区物业服务费及停车费等收支全部费用由甲乙双方共同设立一个银行帐户，全部收入与支出均通过这一帐户运作。
3、乙方人员薪酬支出由乙方按照市场标准向甲方进行年度预算报告，其它支出实行季度预算报告，预算报告中可列明用于物业日常维修维护的机动资金，该笔资金使用情况须在随后季度预算报告里补报审批。对突发紧急情况下的支出，乙方须于3日内向甲方报告。未经甲方批准的物业服务费支出，由乙方从酬金中扣除，不足部分由乙方支付。。所有预算报告，年度预算提前一个月季在度预算提前15天报批，如甲方逾期未批可视为同意，获得甲方批准后，由甲方向全体业主公布（公布期不得少于7天）。
4、根据天然居业主大会审议决定，经甲乙双方协商约定，天然居物业服务费按原标准收取：住宅物业每平方米建筑面积2. 80元/月；商业物业每平方米建筑面积6.5元/月。非经业主大会审议通过，乙方在合同期内不得提高住宅收费标准。
天然居商业中心（顺电）位处小区红线范围内，其外围清洁、保安等服务由物业公司统一提供，物业公司须按6.5元/平方米的统一标准向其业主收取服务费。
5、甲方对物业服务质量进行监督，并聘请中介机构对乙方的物业服务费收支账目进行审查，所需费用列入物业服务费中支付，乙方须按甲方决议要求的时间拨付相关费用。逾期欠费按照每日万分之五的标准，从乙方酬金中向甲方支付违约金。
6、天然居物业服务费同业主缴纳的本体公共维修基金分离。物业服务费由乙方直接向业主按月单独收取；乙方应在每月10日前，向缴费业主提供上月物业服务收费明细单并接受业主查询。乙方必须按双方合同约定的收费标准收费，做到计费准确，收费公开透明，不乱收费。
7、甲方业主应自觉按时缴纳物业服务费，不得拖欠。逾期欠费业主将按每日万分之五的标准计算违约金。乙方有权对欠费期超过1个月的业主进行公示通报；对欠费期超过3个月的业主，可提起讼诉进行追讨，败诉方除补缴纳物业管理费外，还应承担胜诉方合理的律师费用，具体按照法院判决执行。
8、天然居住宅禁商，应依法禁止改变原法定规划“住宅”使用功能作商业用途。根据相关法规，经天然居业主大会审议决定和甲乙双方协商约定，对未获得国土规划部门批准；未取得公安消防部门许可证书；未获得天然居业主委员会批准，擅自改变原法定规划住宅使用功能，在天然居违法违规开办公司作商业用途的业主或租户，在其公司未搬出天然居期间，物业服务费按每平方米8.00元/月收取,并按商业用水标准扣缴水费。乙方对不恢复原使用功能的行为，应及时向政府有关执法部门申请处理。如果由于乙方原因未能收取到相应的物业服务费，该笔费用从乙方所获酬金中扣除。
9. 天然居楼内二次加压供水属全体业主共有，对故意拖欠物业服务费及水费，拒不改正者，对长期改变原住宅使用功能在天然居住宅楼内开办公司，拒不搬迁的商业用水、用电户，经甲方同意并经水务部门授权，乙方有权停止供水服务，并报请供电部门，要求对其停止供电。
10. 乙方按季度向甲方通报业主欠费的详细情况，甲方应协助乙方催缴物业服务费。反对任何人在天然居无理拖欠物业服务费，侵害缴费业主的共同利益。

第五条 合同期限
本物业服务合同有效期两年，即自公元2010年12月1日至2012年11月30日止。

第六条 物业服务项目分包合同和涉及业主直接利益的重要合同
1、鉴于物业管理社会化分工，目前天然居小区的清洁、绿化、电梯日常维护等分包给专业公司管理，乙方对分包服务的效果承担责任。乙方承诺，天然居小区的综合管理等重要服务不得外包。本小区所有外包物业服务，如绿化、清洁、电梯养护等等，均实行公开招标。小区的供水、供电、消防系统的设备维修，除消防智能控制柜可交有资质单位维保外，其它应由乙方天然居管理处维修工程部负责(包括小土建维修不得外包，乙方招聘水电工及管理员应一专多用)。
2、为确保公平招标、避免发生利益输送、落实乙方对外包服务的管理责任，成立招标小组由甲方3人乙方2人组成，招标工作由乙方组织、甲方派员参加进行监督，招标全程向业主公开，乙方关联企业或下属单位（部门）不得参与招标，招标结果须经甲方审议批准并发布公告，否则无效。
3、本小区此前由乙方签订的各项物业服务外包合同，依法均于2010年11月30日终止。乙方承诺，最迟于2011年1月30日前完成所有外包服务的招标工作。在相关外包服务招标工作完成前，乙方承诺协调有关公司做好服务工作。
4、涉及小区业主直接利益的天然居停车场盗抢险等各类保险合同签订之前，需征得甲方认可，否则相关费用由乙方从酬金中自行买单。

第七条  天然居物业专项维修基金的管理
    1. 天然居专项本体维修基金按政府收费标准，每平方米0.25元/月，由业主缴纳，目前由乙方代收。乙方须按月划入业委会专设的业主公共账户，逾期欠费按照每日万分之五的标准从酬金中支付违约金。业主拖欠专项本体维修基金的，由甲、乙双方按照拖欠物业服务费的规定办法进行追收处理。该基金由甲乙双方共同管理，须凭甲方公章、甲方法人代表私章、乙方法人代表私章三章齐备，并按照规定程序方可使用。
    2、由开发商直接缴纳给市住房专用基金管理中心的天然居小区的公用设施维修专用资金归全体业主所有，其使用程序按照政府有关规定执行。
    3、物业公司和业主委员会未经业主大会审核批准，擅自动用本体维修基金将由其自行买单。任何单位或个人瞒报、挪用、贪污本体维修基金，将视为公共财产侵占行为，承担相关的法律责任。
    4. 天然居专项本体维修基金的收支账目，由乙方制定分户、分栋核算的物业专项维修资金明细，于每季度次月15日前，由双方联合在小区内向业主公布（公布时间不少于15天），接受全体业主的质询监督。
    5、天然居物管日常维护范围及主要项目是：维修更换大厦公共区域照明灯具、消防监控设备（除消防智能控制柜外）以及相关管线维护、公共供水管网维护、大厦对讲机系统的维护、信报箱维修、公共主体排污下水管道维修疏漏、油漆铁艺栅栏、油漆管线竖井防火门、大厦空调风扇维护、公共通道门禁门锁维修更换、各类机电设备供水设备的维护和各项日常检测等，以上项目在物管维护维修费中列支，不得在物业专项维修基金中列支。
    6、依据新《条例》，业主专有部分（入户门以内）的维修由业主负责，乙方提供有偿维修服务，按照物价局备案的《天然居有偿维修服务收费标准》执行。
   
第八条  小区停车场及会所等公共设施管理
1、在政府、法院裁定或判决天然居地下车库归属之前，乙方冻结相关租金收益，不向任何第三方输送利益。乙方将业主所交的任何费用（特别是停车费）交给第三方，均须提前公开向甲方出具、并向全体业主公示政府或者法院承认效力、明确停车场等产权归属的法律文件，否则即为侵占业主资产，负相应法律责任；违反此条款则本物业服务合同自动解除，由甲方启动物业公开招聘程序并提交业主大会表决。
2、小区停车场、会所、游泳池等公共空间及设施只对业主开放，乙方不得转租第三方管理。天然居小区停车场、会所、游泳池、公厕等公共设施只对住户开放，物业公司不得转租或承包给第三方。为了避免业主之间产生纠纷，小区公共设施不得安排业主或业主亲属进行管理。小区游泳池开放期间，管理处应监测好游泳池的水质，视水质情况合理安排泳池的换水，严格执行卫生消毒标准。如水质检测不达标，每次扣除乙方酬金2万元。
3、天然居小区实行封闭式管理。小区1、2、3号门设门岗值班，由业主刷卡出入，三个大门的门禁小门供应急及轮椅、儿童车及大件行李出入小区临时使用。所有无卡及来访人员统一从小区2号门岗处登记后进入，外来人员出小区也须经2号门并实行登记核消制度。
4、天然居大门改造完成后，若乙方对于小区安全仍无法实行防止无卡人员随意出入小区，则须在每栋楼一楼大堂设固定保安员18小时值班，并须确保各栋楼门（包括地下车库楼门）随时保持关闭状态，对于无卡人员出入进行登记并记录出入时间，对回收废品、送餐、协助业主开锁等人员须派遣流动保安员全程跟随。

第九条、业主共有物业收入及其管理
    1、天然居小区机动车辆停车收费按照深圳市政府有关部门关于停车收费标准的规定执行。天然居非机动车辆按规定停放到指定地点。
    2、乙方应加强天然居停车场收费管理，为业主提供便利。鉴于小区私家车数量已经超过车位数量，甲方要求乙方不再办理新的停车卡，特殊情况需要办理的，须经业委会会议表决通过；对于临时来访亲友等车辆，须通过监控中心，确认业主在家后方予放行，并登记发放凭证，出门凭证放行。
    3、天然居属私家物业，反对任何单位和个人以任何借口在天然居停车场耍特权，停“霸王车”。任何非执行公务的车辆在天然居停放，必须一律缴费。对在天然居耍特权，停“霸王车”的，乙方协助甲方向深圳市纪检监察部门举报，并诉诸媒体曝光。停车场同时应为到小区执行公务的车辆提供出入便利，确保车场停车安全。
    4、天然居所有广告设置、所有公共场所（包括会所在内）出租均须经甲方批准，为免乙方不必要地提取10%佣金，本小区所有广告及公共场所出租均由甲方直接同相关单位签订合同，所有广告费收入和场地出租收入均由相关单位缴税后直接打入甲方专设的业主公共账户。该账户须凭业委会公章、业委会法人代表私章、物业公司法人代表私章齐备方可列支，甲方每季度公布银行对账单，公开接受业主监督。
    5、在本合同生效前，若乙方已提前收取本物业合同有效期间的广告费、场地出租费，经甲方批准可设广告或可予出租的，乙方须在本合同生效之日起一周内将相关款项打入甲方专设的业主公共账户，逾期欠费按照每日万分之五的标准从乙方酬金中支付违约金。
    6、天然居小区需要动用小区专项维修资金、广告及租金收入等公共资金进行的工程，均须按照《天然居业委会关于小区工程监督的流程规范》（见合同附件2）规定的程序进行，实行甲方、乙方互相监督制衡，接受业主监督。

第十条 业主委员会经费
    1、天然居业主委员会每月由业委会秘书负责领取1000元主任津贴，供业委会集体使用。业委会秘书若由业委会委员兼任则每月秘书津贴为500元，业委会专职秘书每月津贴为1500至2500元（具体标准由业委会根据每月工作量确定）。相关津贴在物业服务费中立项列支，由乙方每月25日前支付。
2 、按照《深圳经济特区物业管理条例》第22条规定，业主大会、业主委员会活动经费从物业服务费中列支，收支账目接受业主的监督审查。为鼓励热心业主协助业委会组织业主大会相关工作，每次业主大会按每户3元的标准对热心业主进行补贴，补贴费用从物业服务费中列支。
    3、甲方单独安装电话一部，电话费作为业主委员会活动经费从物业服务费中，支出情况按照有关规定公布，公开接受监督。
    4、甲方活动经费不足，可由业主募集、物管赞助、接受社会募捐或利用小区资源开发募集，但不得从事商业牟利活动。

第十一条 合同考核及违约责任
1、为确保乙方对小区卫生和保安服务质量，每季度第一个月由甲方组织进行卫生和保安服务质量季度考评，考评总分100分，包括公开抽样调查（占80分）和直接检查（占20分）。抽样检查在各栋选取约20%的业主（总数为200户）进行满意度调查，由业主对小区20项卫生和保安服务（见合同附件）在满意（4分）、较满意（3分）、较不满意（1分）、不满意（0分）四个选项中作出选择，抽样调查得分为受访业主调查结果的平均分。直接检查由甲方根据小区业主投诉（包括现场投诉、电话投诉和网上投诉）解决情况以及现场检查情况，按照20项卫生和保安服务分项评分，每项满意为1分，不满意为0分。
为鼓励热心业主参加抽样调查，每次考评按每户3元的标准对参与调查工作的业主进行补贴，补贴费用从物业服务费中列支。
根据季度考评结果，分别实施以下措施：
1），若考评总分达到80分，则由甲方从业主公共账户中向乙方拨付5万元，用于发放业主奖。奖励标准为向20%的清洁和保安人员发放优质服务奖，每人奖金1000元；向80%清洁和保安人员发放鼓励奖，每人奖金300元；优质服务奖获奖名单由乙方向甲方提出，经甲方公示后批准生效。
2），若考评总分达到70分，则由甲方从业主公共账户中向乙方拨付2万元，用于发放业主津贴。津贴标准为向20%的清洁和保安人员发放良好服务津贴，每人补贴500元；向80%的清洁和保安人员发放服务津贴，每人补贴100元；
3），若考评总分达到60分，由甲方发布考评合格公告，不发放业主奖励或津贴；
4），若考评总分仅达50分，由甲方发布考评不合格公告，不对乙方进行扣罚。连续两次考评总分仅达50分的，在甲方发布第二次考评公告之日起一周内，乙方须从酬金中向甲方专设的业主公共账户缴纳5万元罚金。逾期欠费按照每日万分之五的标准从乙方酬金中支付违约金。
该笔罚金若随后一季度考评总分达到80分，由甲方返还乙方1/2。
5），若考评总分仅达40分，由甲方发布考评不合格公告，并对乙方进行扣罚。乙方须于甲方发布公告之日起一周内，从酬金中向甲方专设的业主公共账户缴纳2万元。连续两次考评总分仅达40分的，在甲方发布第二次考评公告之内起一周内，向甲方专设的业主公共账户缴纳10万元。逾期欠费按照每日万分之五的标准从乙方酬金中支付违约金。
该笔罚金若随后一季度考评总分达到80分，由甲方返还乙方1/2。
6），若考评总分低于40分，乙方须于甲方发布公告之日起一周内，从酬金中向甲方专设的业主公共账户缴纳10万元。连续两次考评总分低于40分的，在甲方发布第二次考评公告之内起一周内，向甲方专设的业主公共账户缴纳20万元。逾期欠费按照每日万分之五的标准从乙方酬金中支付违约金。
该笔罚金若随后一季度考评总分达到80分，由甲方返还乙方1/2。
7），若考评总分连续三次低于40分，除按照以上条款进行扣罚外，甲方须召开业主大会，表决是否解聘现有物业公司并公开招聘新的物业公司。乙方承诺按时缴纳罚金并服从、执行业主大会决定。
2、为落实天然居封闭式管理、确保安全零事故、杜绝小区发生盗窃等各类案件，乙方在本合同正式签署3天前，向甲方专设的业主公共账户缴纳安全管理风险押金贰拾万元（20万元），逾期欠费按照每日万分之五的标准从酬金中支付违约金。
若本合同生效期间小区内未发生盗窃等案件，则在合同到期后一周内由甲方退还乙方；若发生案件，乙方须承担赔偿责任，并视案件具体情况，由甲方审议确定风险押金扣除比例。乙方对甲方确定的扣除比例有异议的，由甲方召开业主大会进行讨论。
3、乙方管理用房及保安宿舍等用房，按每平方米2.8元/月的标准，由乙方从酬金中向甲方专设业主公共账户中逐月缴纳使用费，逾期欠费按照每日万分之五的标准支付违约金。若下次续聘或公开招聘业主大会表决，乙方获得2/3业主同意续聘，则甲方退还乙方该笔费用。

第十一条 物业服务公司承诺
1、乙方在在本物业合同签署前向天然居业主公开作出的《郑重承诺》作为本合同附件，其中工程项目于本合同生效之日起3个月内完成。其中每年重阳节赞助老人每人一百元出游、更换电梯地面、更换垃圾桶、重新油漆钢结构部件等各项费用须从乙方所获酬金列支，不得从物业服务费列支。
2、若因物业安全管理不当；未做好外来人员来访登记及出入物品放行检查；巡逻不到位；违规、失职、脱岗；门禁、对讲设施不能正常使用，安全设施失效；监控装置未起作用，录相缺失；门岗、巡逻原始登记记录不全；监守自盗；发现案情不作为；发生案件后隐瞒不报等乙方管理责任，经司法认定确由乙方责任造成业主家中被盗、财产损失和其它意外事故，乙方承担相应赔偿责任。若小区发生任何治安等案件，在最长1日内向甲方通报案件情况，否则风险押金扣除比例加倍。
3、乙方配合甲方业主委员会的正常监督、维权活动。包括配合甲方随时检查小区监控录像内容，确保甲方公告在小区内完整、有效张贴，在规定期限内若公告发生被撕毁或丢失等情况，及时补贴公告等，乙方对小区内的不署名或私刻印章的乱张贴应及时制止与撤除。
4、乙方定期清理小区室内外公共通道的杂物，保持消防通道的畅通。
5、乙方工作人员玩忽职守、敷衍了事、不能胜任职责，造成业主重大损失或遭业主多次投诉，经业委会查实并出具书面通知，乙方应予撤换，不得在天然居小区继续服务。
6、乙方向甲方提出的所有报告、申请在送书面文件的同时，均在天然居网站www.tianranju.net公开发布，维修申请在网上发布现场照片，接受业主监督。

第十二条 合同的终止、续约与交接
1、双方约定并达成共识：物业管理是一种商业服务，应遵循市场经济的原则规律，本着公平、诚信的商业道德，双方合作互动，共同发展进步，实现双赢。
2、天然居物业合同到期后，双方均有权平等选择去留，尊重对方的选择。同等条件下，乙方具有优先续聘权。合同到期，双方合同关系即终止。乙方应提前30天按政府、行业法规、填报固定资产、办公设备、家具、大厦资料、警用器材等交接清单，送业主委员审核。合同到期后，双方应作好财务账目、扣款账号的验收移交。
3、乙方愿意续签合同，应在合同到期前60天，书面通知甲方。由甲方进行公示通报，召开业主大会进行表决确认，管理服务期间无重大失职过失，无财务弄虚作假，表决结果业主同意续签率达到法定二分之一的，由甲方直接同乙方续签合同。业主大会表决，业主大会同意续签率达不到二分之一，原合同到期后自行终止。由甲方公开招聘物业服务公司。
4、在本合同执行中，若乙方出现严重经济亏损，双方不能重新达成新的调整协议，乙方可在服务一整年度期满前60天，书面向甲方提出解除合同申请，双方另行协商确定合同中止相关事项。但不到一整服务年度，乙方单方解除合同将视为违约行为，将承担不少于贰拾万元（20万元）的经济赔偿责任。
5、甲方在合同约定期限内单方提出解除合同，将视为甲方违约行为，将承担贰拾万元（20万元）的经济赔偿责任。
6、双方约定，在本合同执行中，若因乙方的责任出现严重安全事故；若乙方管理失职或不作为，造成物管服务质量严重下降，经甲方多次提出不整改或整改效果不明显，双方意见分歧严重，双方协商不成功，甲方可免责单方提前提出，经业主大会表决通过，可以解除物管合同。
7、新老物业管理公司的交接过渡期最长为2个月，原物业管理公司应提供过渡期物业服务；2个月过渡期满后，必须按规定进行交接、撤离。合同期满后，如甲方召集业主大会确定新的物业管理公司，乙方须在甲方规定的时间内撤出天然居小区，如推迟一天，按每天5000元计算乙方的违约金；非因乙方以及新的物业公司原因导致乙方不能顺利完成交接的，造成后果由甲方承担，如推迟一天，按每天5000元计算甲方的违约金；非因乙方原因导致乙方不能顺利完成交接的，造成后果由甲方承担，如推迟一天，按每天5000元计算甲方的违约金。

第十三条  双方争端与解决方式
1、甲方、乙方以及业主因物业服务发生争议的，应平等协商解决。协商不成的，任何一方均可向深圳仲裁委员会提出仲裁申请，仲裁结果对各方均有约束力。对冲裁结果不服可依法提起诉讼。
2、一方单方解除合同的理由不充分的，另一方有权请求赔偿损失。
3、乙方未给予甲方交接过渡期而擅自停止物业管理服务的，应向甲方赔偿损失，损失难以计算的，按照全体业主一个月物业管理服务费总额计算。
4、乙方服务未达到服务标准，给物业共同利益造成损害的，应向甲方赔偿损失；给业主个人造成损害的，应向业主个人赔偿损失。

第十四条  其他事项
1、本合同所有附件均为本合同的组成部分，具有合同同等的法律效力。
2、乙方可制订约束其内部工作人员的管理办法和操作规程以履行本合同。乙方在业主公约与本合同以外制订涉及业主权利义务的物业管理办法的，以及向业主收取本合同约定以外的其他费用的，应获得甲方批准。
3、本合同一式七份，甲方执两份，乙方执四份，政府主管部门备案一份，七份合同具有同等法律效力。本合同自甲乙双方签字并盖章起生效，对甲乙双方及天然居小区全体业主具有法定的约束力。

甲方：深圳市福田区天然居业主委员会        乙方深圳天健物业管理有限公司
代表：                                    代表：
年   月    日                           年   月    日
合同附件1：《天然居物业服务抽样检查考核标准》
合同附件2：《天然居业委会关于小区工程监督的流程规范》
合同附件3：《天健物业管理有限公司郑重承诺》



合同附件1：
天然居物业卫生、安全服务抽样检查考核标准（共80分）
序号       
考  核  项   目        满意
4分        较满意
3分        较不满意
1分        不满意
0分
1        外来人员经过登记才能进入小区                               
2        保安队伍稳定、熟悉业主情况                               
3        各栋楼门随时保持关闭并有保安人员巡视                               
4        收废品、送外卖等人员在小区内有保安跟随                               
5        保安人员不为非业主开门、提醒业主刷卡出入                               
6        地下车库出入口门禁正常并随时保持关闭                               
7        非小区业主车辆及工作车辆无法进入车库                               
8        停车场车辆管理秩序井然                               
9        及时、定期向业主通报小区是否发生案件                               
10        各层楼道干净整洁、公共场所地面定期清洗                               
11        楼梯内垃圾桶周边干净卫生                               
12        各栋电梯内外干净明亮                               
13        小区公厕干净、无异味，无外来人员使用                               
14        小区非公告栏位置没有乱张贴                               
15        儿童游乐设施定时清洁、消毒                               
16        有效提醒猫狗主人不让宠物随地大小便                               
17        没有卫生死角、定期除“四害”                               
18        游泳池池水干净卫生、周边环境整洁                               
19        顺电楼下垃圾站干净卫生、无异味                               
20        业主现场、电话及网上投诉24小时内答复                               


合同附件2：
《天然居业委会关于小区工程监督的流程规范》
一，为实现天然居小区工程（注：指需要动用小区专项维修资金、广告及租金收入等公共资金进行的工程）的公开透明，达到业委会与物业公司的科学分工与监督制衡，特制订本规范。
二，天然居工程实行业主大会授权、业委会决策监督与物业公司具体操作之间相互衔接、相互制衡的流程。
三，业委会对天然居工程招标或邀标进行监督，监督形式可为以下几种：
1，在工程招标或者邀标前，咨询相关公司、相关技术、相关市场行价并在小区网站公开发布；
2，在工程招标或邀标过程中随时监督物业公司具体工作情况；
3，除非委托专业公司招标的项目，小区工程均须由业委会和物业公司联名，至少提前3天公布开标时间、地点，召开业委会公开会议，以现场表决方式公开进行开标；
四，除非委托专业公司招标，天然居工程招标、邀标以及工程财务支出等工作由物业公司负责进行：
1，天然居工程均须公开实行招标或邀标，招标或邀标经业主大会或业委会作出决策后，除非委托专业公司招标，都由物业公司负责进行招标或邀标具体工作，招标或邀标均须向业主至少公示5天，接受业主推荐有资质的公司参与平等竞标；
2，招标或邀标应依法至少达到3家或3家以上公司参与竞标，才可以由物业公司提请业委会组织公开会议进行开标；若达不到3家公司竞标的规模，物业公司应延长公开招标或者邀标的时间，直至达到3家或3家以上公司竞标；
3，物业公司应要求所有参与竞标的公司密封报价以供最终统一开标；
4，为便于业主参与，开标会时间须放在晚上或者周末，地点均在小区内举行，具体时间和地点由业委会与物业公司联名提前3天向业主公开；
5，开标会上，由业委会现场经表决决定中标单位；物业公司应派员参加，现场解答招标或邀标过程中的相关问题；
6，天然居专项维修资金账户与广告租金等收入均实行业委会与物业公司共管，须同时出具业委会公章、物业公司法人代表私章、业委会法人代表私章方可支出；物业公司应及时将当月业主所交专项维修资金以及按照合同应当共管的广告和租金等收入划入共管账户，接受业委会监督；
7，开标之后，工程若需从专项维修资金账户中列支，由业委会会同物业公司从共管账户中支出；工程若需从小区广告费收入中列支，由于广告费收入按比例分别划入物业公司账户和物业公司业委会共管账户，物业公司须按相应比例从公司账户和共管账户中支出相关款项；
8，工程合同的具体签署由物业公司根据业委会的书面授权文件进行，工程的监理由物业公司根据工程合同进行。
9，工程完工后验收环节须由业委会参与，经业委会书面同意、完备验收手续后才能竣工结算。
天然居业主委员会
2010年8月20日

合同附件3：《天健物业公司郑重承诺》
如果续聘天健物业我们郑重承诺：
一，历年管理处的账面亏损由物业公司承担，以前未让业主补亏，今后也不会让业主承担。
二，小区专业管理项目（电梯、绿化、清洁）面向社会公开招标。
三，持续提高服务水平，大堂保安服务将持续设岗，并非临时措施。
四，在合同期内，不上涨管理费。
五，上门维修免收人工费。
六，更换小区美化庭院垃圾桶。
七，对小区钢结构部件重新油漆。
八，对电梯地面进行更换。
九，每年组织重阳节活动，五十五周岁以上老人每人赞助100元。
十，协调开发商对下列设施进行更新：
1，对车库地面翻砂进行维修；
2， DEF连廊顶棚维修费用由开发公司承担。
深圳市天健物业管理有限公司
2010年 月 日

增加了什么？

同意。。。

增加了什么？
TIGER 发表于 2010-12-20 15:43

仲裁

上次提到以后秘书费用和义工队上门费用呢

加进去了。

现在已经比较完善了，我们 是不是是该采取强硬措施要求 物业接受条件。

最迟本周我们接受司法所居中调解的现场谈判，并现场录音录像，如果本周依然无法实现该目标，我们即直接召开业主大会，通过会前逐户上门，做实准备工作，寻求业主大会授权通过合同文本，并通过逐户访谈，研究加入“天健不接受合同即公开招聘”选项的可行性。

新的合同草案为“第五版”，下载即可打印。

拳头看下里面的“财务管理制度”，是不是这个意思？

回复 10# 狗不如

我的修改意见
    第四条  天然居物管服务收费标准
1、天然居物业实行“酬金制”的物业服务收费方式管理，天然居物业服务费依法归业主所有，乙方按物业管理支出总额10%的标准按季度提取酬金，(年度酬金以年物管总支出计提调整(不含停车场、广告、租金的收入)，)为防止小区出现亏损导致物业公司变成业主的债权人的情况，本小区物业服务费支出实行量入为出的原则，物业公司年度支出不得超过小区总收入。
5、甲方对物业服务质量进行监督，并聘请中介机构对乙方的物业服务费收支账目进行审查，所需费用列入物业服务费中支付，乙方须按甲方决议要求的时间拨付相关费用。逾期欠费按照每日万分之五的标准(千分之五)，从乙方酬金中向甲方支付违约金。
第六条 物业服务项目分包合同和涉及业主直接利益的重要合同

5.小区的物业服务应改变小修工程外包减少支出的作法，今后小区的室外及公共部分的日常小维修项目由管理处购买材料由工程维修部负责，管理处在招聘维修人员时应考虑一专多用的人员，适当招聘水电工兼泥水工及管理员兼持证泳池救生员。

第七条  天然居物业专项维修基金的管理
    1. 天然居专项本体维修基金按政府收费标准，每平方米0.25元/月，由业主缴纳，目前由乙方代收。乙方须按月划入业委会专设的业主公共账户，逾期欠费按照每日万分之五的标准从酬金中支付违约金。业主拖欠专项本体维修基金的，由甲、乙双方按照拖欠物业服务费的规定办法进行追收处理。该基金由甲乙双方共同管理，须凭甲方公章、甲方法人代表私章、乙方法人代表私章三章齐备，并按照规定程序方可使用。(此段去掉)
(1. 天然居专项本体维修基金按政府收费标准，每平方米0.25元/月，由业主缴纳，目前由乙方代收。乙方须按月划入业委会专设的业主公共账户，逾期欠费按照每日千分之五的标准从酬金中支付违约金。业主拖欠专项本体维修基金的，由乙方按照拖欠物业服务费的规定办法进行追收处理。该基金由甲乙双方共同管理，须凭甲方公章、甲方法人代表私章、乙方法人代表私章三章齐备，并按照规定程序方可使用。根据市政府有关日常本体维修资金管理规定，2010年12月31日之后的本体维修资金由物业企业代收转存市物业专项维修资金专户，本体维修资收入进入共管帐户转出需经业委会审批，2010年12月31日之前的本体维修资金仍存在业委会专用共管帐户，本体维修资金的使用应依法召开业主大会表决三分之二业主同意方能动用。)
第八条  小区停车场及会所等公共设施管理
4、天然居大门改造完成后，(乙方应严格控制核发门卡，对出租户应控制发卡数量)若乙方对于小区安全仍无法实行防止无卡人员随意出入小区，则须在每栋楼一楼大堂设固定保安员18小时值班，并须确保各栋楼门（包括地下车库楼门）随时保持关闭状态，对于无卡人员出入进行登记并记录出入时间离开时核消，对回收废品、送餐、协助业主开锁等人员须派遣流动保安员全程跟随。
5.乙方应切实做好公共设备的日常维护保养，确保小区公共设备的完好率100%，做好日常巡查做好节电减排的各项措施，全年电费支出应比前年减少10%，作为公共设备管理节能工作达标的主要考核指标。
第十一条 物业服务公司承诺
2、若因物业安全管理不当；未做好外来人员来访登记及出入物品放行检查；巡逻不到位；违规、失职、脱岗；门禁、对讲设施不能正常使用，安全设施失效；监控装置未起作用，录相缺失；门岗、巡逻原始登记记录不全；监守自盗；发现案情不作为；发生案件后隐瞒不报等乙方管理责任，经司法认定确由乙方责任造成业主家中被盗、(如因乙方管理失职造成业主家庭被盗抢及车辆损坏被盗、)财产损失和其它意外事故，(在警方未破案之前乙方应承担先于赔偿责任)乙方承担相应赔偿责任。若小区发生任何治安等案件(除及时报警外)，在最长1日内向甲方通报案件情况，否
3、乙方配合甲方业主委员会的正常监督、维权活动。包括配合甲方随时检查小区监控录像内容，确保甲方公告在小区内完整、有效张贴，在规定期限内若公告发生被撕毁或丢失等情况，及时补贴公告等。(维护小区业主对物管署名提出建议与意见的权利，乙方应及时制止撤除小区内各类不署名及私刻印章的乱张贴，否则视为工作失职，一次罚款5000元，在风险押金中扣罚)。